Un immeuble neuf (livré en VEFA — Vente en État Futur d'Achèvement) bénéficie de garanties spécifiques pendant 1-10 ans : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans sur équipements), garantie décennale + dommage-ouvrage (10 ans sur gros œuvre, étanchéité, structure). Pendant cette période, votre MRI/PNO traite uniquement les sinistres NON couverts par les garanties constructeur. À la livraison : souscrire la PNO immédiatement (le risque locatif démarre), mais sans payer pour des garanties que votre constructeur couvre déjà.
VEFA et garanties constructeur
Quand vous achetez un immeuble (ou un appartement) en VEFA, vous bénéficiez automatiquement de 3 garanties LÉGALES souscrites par le promoteur :
1. Garantie de parfait achèvement (1 an)
Couvre TOUS les désordres signalés à la réception ou pendant l'année qui suit. Le constructeur doit réparer à ses frais. Concerne tous les défauts visibles (peintures, joints, serrures, etc.).
2. Garantie biennale / bon fonctionnement (2 ans)
Couvre les équipements dissociables du bâti : chaudière, robinetterie, volets, électroménager intégré. Si une panne survient dans les 2 ans : remplacement aux frais du constructeur.
3. Garantie décennale + dommage-ouvrage (10 ans)
Couvre les vices et malfaçons qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles, infiltrations majeures, défaut d'étanchéité toiture, etc.
Particularité : la dommage-ouvrage est une assurance que doit souscrire le maître d'ouvrage (vous, en tant qu'acquéreur VEFA — ou le promoteur sur de gros programmes). Elle PRÉ-FINANCE les réparations sans attendre les recours contre le constructeur (procédures longues). À conserver précieusement.
Articulation avec votre PNO/MRI
Pendant les premières années, votre PNO/MRI ne couvre QUE :
- Les sinistres d'origine EXTERNE (tempête, vol, dégât eaux du voisin)
- Les sinistres d'origine LOCATAIRE (négligence, dégradations)
- Les sinistres d'origine NATURELLE (CAT-NAT, catastrophes)
Pour tout sinistre lié à un vice de construction : c'est la garantie constructeur qui prend en charge. Important : déclarez à VOTRE assureur, qui actionnera la garantie constructeur via subrogation. Vous n'avez pas à gérer 2 démarches en parallèle.
Tarifs PNO/MRI sur du neuf
Le neuf bénéficie de tarifs préférentiels :
| Année après livraison | Réduction sur PNO/MRI standard |
|---|---|
| 0-2 ans | −25 à −40 % |
| 3-5 ans | −15 à −25 % |
| 6-10 ans | −5 à −15 % |
| 10+ ans | Tarif standard |
Pour un immeuble neuf de 800 m² qui coûterait 4 800 €/an en MRI standard : seulement 2 880-3 600 €/an les 2 premières années. À renégocier chaque année.
À la réception : les pièges
- Procès-verbal de réception : faites-le AVEC un expert indépendant (500-1 200 €). Toutes les réserves doivent être notées
- Activer la PNO/MRI le jour de la réception, pas 1 mois après. La responsabilité civile démarre dès que vous êtes propriétaire
- Conservez TOUS les documents : assurance dommage-ouvrage, garantie de parfait achèvement, décennale du constructeur, biennale équipements
- Inventaire photographique COMPLET avant l'arrivée des premiers locataires
- Premier état des lieux locataire très détaillé — votre seul point de référence pour les années à venir
Évolution de votre contrat sur 10 ans
- Année 1 : PNO/MRI à tarif neuf, garanties constructeur actives
- Année 2 : maintenance bisannuelle, garantie parfait achèvement expirée
- Année 3 : garantie biennale expirée, augmenter capital mobilier locataires
- Année 5 : audit du contrat, mise à jour valeur reconstruction (inflation)
- Année 10 : décennale expire, basculer en tarification standard, anticiper les premiers gros travaux
2 cas pratiques
FAQ
Mon promoteur fait faillite avant la fin de la décennale. Que se passe-t-il ?
La décennale est obligatoirement souscrite auprès d'un assureur (pas auprès du promoteur lui-même). En cas de faillite du promoteur, l'assureur décennal continue de couvrir. C'est pour ça que la décennale est sacrée.
VEFA terminée mais pas encore livrée. Faut-il déjà souscrire la PNO ?
Non. Tant que la réception n'a pas eu lieu, vous n'êtes pas propriétaire au sens assurantiel. C'est le promoteur qui est couvert (assurance tous risques chantier). À la réception : votre PNO démarre.
Tarif neuf : à partir de quand mon assureur peut-il majorer ?
Chaque année après l'échéance. Vous pouvez renégocier ou changer (loi Hamon). Beaucoup d'assureurs alignent au tarif standard à partir de la 5e année, parfois plus tôt si premier sinistre.
Immeuble VEFA acheté en SCI familiale : différences ?
Aucune sur la couverture. Mais la PNO est signée au nom de la SCI. Les garanties constructeur restent valables (transmises avec le titre de propriété, qu'il soit perso ou en société).
Garantie décennale : qui paie la franchise ?
La franchise décennale (généralement 1 500-5 000 €) est payée par celui qui déclare le sinistre — vous, comme acquéreur. Récupération possible auprès du constructeur si responsabilité avérée (procédure longue).