Guide complet — l'assurance PNO 2026

PNO : définition et profils concernés

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) couvre un logement dont le propriétaire n'a pas l'usage personnel. Trois situations principales déclenchent ce besoin : le bien est loué (vide ou meublé, à l'année ou en saisonnier), le bien est vacant en attente de locataire ou de vente, ou le bien est occupé à titre gratuit par un proche. Dans tous les cas, la responsabilité civile du propriétaire reste engagée pour les dommages causés à des tiers par le bâtiment lui-même (chute d'élément de façade, défaut d'entretien, vice de construction).

La PNO se distingue de l'assurance multirisque habitation classique : la MRH du locataire ne couvre que ses propres biens et sa responsabilité de locataire envers le bailleur. Si le locataire n'est pas assuré (cas fréquent) ou si l'origine du sinistre n'est pas imputable au locataire, c'est la PNO qui prend le relais. Elle joue également un rôle de filet de sécurité entre deux locations.

Profils typiquement concernés : investisseur locatif nu ou meublé, héritier d'un bien occupé temporairement, expatrié propriétaire en France, SCI familiale ou patrimoniale, bailleur social ou intermédiaire, propriétaire d'immeuble de rapport en monopropriété (qui souscrit alors plutôt une MRI globale).

Obligations légales (loi Alur art. 9-1)

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, codifiée à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, impose à tout copropriétaire — qu'il occupe son lot ou non — de souscrire au minimum une assurance couvrant sa responsabilité civile. Le texte est sans ambiguïté : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. »

Concrètement, pour un bailleur copropriétaire, cela signifie qu'une simple PNO RC est obligatoire, même si le logement est loué et que le locataire dispose de sa propre MRH avec garantie risques locatifs. Le syndic peut exiger une attestation lors de l'assemblée générale. En cas d'absence d'assurance et de sinistre, la copropriété peut se retourner contre le propriétaire défaillant pour récupérer les sommes engagées.

Pour un propriétaire de maison individuelle, aucune obligation légale n'existe — mais la prudence est de mise. Un dégât des eaux né d'une canalisation enterrée vétuste, un incendie d'origine électrique, une chute d'arbre sur le voisin : tous ces sinistres engagent la responsabilité personnelle du propriétaire et peuvent atteindre des montants à six chiffres.

Pour un local commercial, le bail commercial impose presque toujours une assurance au propriétaire (clause type « article 7 » du bail). La PNO commerce protège la structure et la responsabilité du bailleur, tandis que le locataire commerçant souscrit sa propre assurance multirisque pro.

Garanties essentielles et options

Une PNO bien construite combine un socle de garanties indispensables et des options à adapter au profil. Voici la décomposition recommandée par Surtea.

Le socle obligatoire

• Responsabilité civile bailleur : couvre les dommages causés aux tiers (locataire, voisins, passants) par le bâtiment ou par un défaut d'entretien imputable au propriétaire.
• Recours des voisins et des tiers : garantit le paiement des indemnités dues à des tiers victimes d'un sinistre originaire du bien (article L. 121-2 du Code des assurances applicable par extension).
• Dégâts des eaux, incendie, explosion, foudre : couvre la structure et les parties privatives lorsque le locataire n'est pas assuré ou que le sinistre ne lui est pas imputable.
• Catastrophes naturelles : garantie obligatoirement adossée à tout contrat d'assurance dommages aux biens en vertu de l'article L. 125-1 du Code des assurances.
• Catastrophes technologiques et attentats : couvertures légales obligatoires (articles L. 128-1 et L. 126-2 du Code des assurances).

Les garanties recommandées

• Vacance locative : prise en charge des sinistres survenus entre deux baux, période où la plupart des MRH standard refusent d'intervenir.
• Bris de glace et événements climatiques (tempête, grêle, poids de la neige) : utile dès lors que le bien contient des vitrages, vérandas ou velux.
• Dommages électriques : couvre la dégradation des installations (tableau électrique, chauffage, électroménagers fournis en meublé) après surtension ou défaut.
• Protection juridique bailleur : prise en charge des frais d'avocat et d'expert pour les litiges locataire, troubles de voisinage, contestations de charges.
• Perte de loyers : indemnisation des loyers perdus suite à un sinistre rendant le bien inhabitable (à ne pas confondre avec la GLI loyers impayés).

Les options haut de gamme

• Garantie Loyers Impayés (GLI) : souvent souscrite en complément, elle protège contre le défaut de paiement du locataire (3-5 % du loyer annuel).
• Vandalisme du locataire : indispensable en location courte durée et fortement recommandée en LMNP.
• Reconstruction à neuf : indemnisation sans application de vétusté, particulièrement utile pour les biens anciens.
• Assistance bailleur : intervention d'un artisan dépanneur en cas de sinistre, gestion du logement à distance pour les expatriés.

MRH locataire vs PNO bailleur : tableau comparatif

La confusion entre MRH du locataire et PNO du bailleur génère chaque année des milliers de litiges. Voici ce que chaque contrat couvre — et ce qu'il laisse de côté.

Jurisprudence : dégât causé par le locataire

L'article 1733 du Code civil pose une présomption de responsabilité du locataire en cas d'incendie : il est présumé responsable, sauf à prouver que le feu est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction, ou communication d'un bâtiment voisin. L'article 1732 élargit cette responsabilité à toutes les dégradations survenant pendant la jouissance du bien.

Dans un arrêt souvent cité de la Cour de cassation, 3^e chambre civile, 9 juillet 2014, n° 13-19.061, la Cour rappelle que le bailleur peut subroger son assureur dans ses droits pour exercer le recours contre le locataire et son assureur MRH. Concrètement : si la PNO indemnise le bailleur d'un dégât des eaux causé par le locataire, l'assureur PNO peut ensuite se retourner contre l'assureur MRH du locataire. C'est la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), entrée en vigueur le 1^er juin 2018, qui régit aujourd'hui la quasi-totalité des dégâts des eaux et incendies entre assureurs.

Conséquence pratique pour le bailleur : conserver l'attestation d'assurance du locataire chaque année (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989), et signaler immédiatement au syndic en copropriété toute absence d'assurance.

Tarifs PNO 2026 par typologie

Les primes PNO restent modérées comparées aux autres assurances immobilières, car la sinistralité d'un bien loué bien entretenu est statistiquement plus faible que celle d'un bien occupé. Voici les fourchettes constatées par Surtea sur le marché français au premier trimestre 2026.

Surcoût à anticiper : +30 à +50 % à Paris et grande couronne, +15 à +25 % en zone CatNat répétée (Var, Gard, Alpes-Maritimes), +20 % pour un bien classé F ou G au DPE (vétusté, sinistralité accrue).

Fiscalité : déductibilité au régime réel

La prime PNO est une charge déductible des revenus fonciers au régime réel d'imposition (articles 28 et 31 du Code général des impôts pour les locations nues ; régime BIC réel simplifié ou normal pour les locations meublées). L'économie fiscale réelle se calcule en multipliant la prime par la tranche marginale d'imposition (TMI) du propriétaire, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Exemples chiffrés par TMI

Calcul : coût net = prime × (1 – TMI – 17,2 %). Pour une TMI 41 %, le total déduit atteint 58,2 %, soit 41,8 % de coût réel restant à charge. Ces calculs supposent que le contribuable est imposable et présente un résultat foncier positif (la déduction crée un déficit foncier reportable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global pour la location nue).

À l'inverse, au micro-foncier (recettes brutes inférieures à 15 000 €/an) ou au micro-BIC (locations meublées sous 77 700 €/an), l'abattement forfaitaire absorbe toutes les charges réelles : la prime PNO n'est pas déductible séparément. Le choix du régime réel devient avantageux dès que les charges réelles (intérêts d'emprunt + travaux + assurances + taxe foncière + frais de gestion) dépassent l'abattement forfaitaire (30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC, 71 % en LMNP classé).

PNO classique vs PNO LMNP meublé

La frontière entre PNO « nu » et PNO « meublé » se joue sur trois axes : le périmètre des biens couverts, le niveau de la garantie vandalisme et le traitement fiscal de la prime.

• Mobilier inclus. La PNO classique couvre le bâtiment et les agencements fixes (cuisine équipée, dressing intégré). La PNO LMNP inclut explicitement le mobilier fourni au locataire — lit, canapé, électroménagers, linge — généralement plafonné entre 5 000 € et 25 000 €.
• Vandalisme renforcé. Le risque de dégradation est plus élevé en meublé courte durée. Les contrats LMNP intègrent une garantie vandalisme du locataire, parfois assortie d'une garantie « disparition d'objets » (vol sans effraction, fréquent en location saisonnière).
• Régime fiscal. La PNO LMNP est déductible au régime réel BIC, avec amortissement possible du mobilier sur 5 à 10 ans (article 39 C du CGI). En LMNP au micro-BIC, l'abattement de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé) absorbe la prime.

Cas particulier : la location saisonnière de type Airbnb demande systématiquement une PNO meublé avec garantie « location courte durée » explicite et avenant locataires successifs. Sans cette mention, la majorité des contrats standard refusent l'indemnisation au motif d'aggravation de risque non déclarée (article L. 113-2 du Code des assurances). Pour aller plus loin, voir notre article PNO Airbnb et location saisonnière.

Comment souscrire une PNO en 5 étapes

1. Recenser les informations : adresse, surface habitable, étage et nombre de niveaux, année de construction, mode de chauffage, présence de dépendances, valeur du mobilier si meublé, type de bail en cours.
2. Vérifier les antécédents : relevé d'informations PNO des trois dernières années (sinistres déclarés, résiliations). Une absence de sinistre est négociable comme bonus.
3. Demander plusieurs devis comparables : à garanties strictement identiques (capital structure, franchise, options). Le passage par un courtier indépendant permet d'éviter les biais des comparateurs en ligne, qui privilégient les contrats à forte commission.
4. Lire les exclusions et la clause de subrogation. Vérifier que la garantie vacance locative est incluse ou en option, et qu'aucune limite de durée d'inoccupation ne réduise la couverture (clause des 90 jours fréquente dans les contrats grand public).
5. Conserver l'attestation et la transmettre au syndic de copropriété. La PNO peut généralement entrer en vigueur en 48 à 72 h sous réserve de paiement du premier appel de prime.

Surtea accompagne chaque bailleur dans cette démarche avec une analyse personnalisée. Un courtier ORIAS référencé sécurise la conformité du contrat et l'efficacité du recours en cas de sinistre. Pour un devis personnalisé, voir notre page assurance PNO ou notre FAQ propriétaires.

Foire aux questions

La PNO est-elle obligatoire si mon locataire est déjà assuré ?

Oui en copropriété, en vertu de la loi Alur (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). La MRH du locataire ne couvre que sa responsabilité de locataire, pas celle du propriétaire bailleur ni les sinistres sans tiers responsable. En maison individuelle, ce n'est pas une obligation légale mais fortement recommandé.

Que se passe-t-il en cas de sinistre si je n'ai pas de PNO ?

Si le sinistre est imputable au locataire et qu'il est assuré, sa MRH peut couvrir les dommages. Si le locataire n'est pas assuré, ou si le sinistre est sans responsable identifié (vétusté, vice de construction, dégât d'origine extérieure), le propriétaire supporte seul l'intégralité du coût. En copropriété, le syndic peut en outre engager une action contre le copropriétaire non assuré.

Faut-il une PNO entre deux locataires ?

Oui, et c'est l'un des principaux intérêts de ce contrat. La période de vacance locative est la plus risquée (squat, vol de matériaux, dégât non détecté). La PNO continue de courir entre deux baux, contrairement à toute MRH au nom de l'ancien locataire qui prend fin à son départ.

Mon contrat de prêt impose-t-il une PNO ?

Non, le contrat de prêt impose une assurance emprunteur (décès, invalidité), pas une PNO. En revanche, certaines banques recommandent fortement la PNO comme bonne pratique de gestion patrimoniale, et peuvent en exiger la preuve lors d'un prêt d'investissement locatif.

Quelle différence entre PNO et garantie loyers impayés (GLI) ?

La PNO couvre les dommages matériels et la responsabilité du bailleur. La GLI couvre exclusivement le défaut de paiement du locataire et les frais de contentieux. Les deux contrats sont complémentaires et souvent souscrits ensemble par les bailleurs prudents.

Puis-je résilier ma PNO à tout moment ?

Après un an d'engagement, la loi Hamon (article L. 113-15-2 du Code des assurances) permet une résiliation à tout moment sans frais ni pénalité. Avant un an, la résiliation est possible uniquement à l'échéance annuelle, avec préavis de deux mois, ou en cas de changement de situation (vente du bien, transformation en résidence principale).

La PNO couvre-t-elle un bien hérité avant son partage successoral ?

Oui, c'est même un usage courant. Pendant l'indivision successorale, les héritiers peuvent souscrire collectivement une PNO au nom de la succession ou de l'indivision. Cette couverture évite tout vide d'assurance pendant la période parfois longue de règlement de succession. Voir notre article PNO succession bien hérité loué.