Pour un propriétaire d'immeuble entier en monopropriété, la MRI est la solution la plus complète et économique : un contrat unique pour structure, parties communes, tous les lots, RC immeuble. Plus complète qu'empiler des PNO. Tarif typique : 800-3 000 €/an pour un petit immeuble 4-8 lots.
Monopropriété vs copropriété : la différence juridique
Un immeuble est dit en monopropriété lorsque l'ensemble du bâtiment, parties communes incluses, appartient à une seule personne ou entité juridique : personne physique, SCI familiale, SCI patrimoniale, foncière, marchand de biens, indivision successorale. Aucun règlement de copropriété ne s'applique, le propriétaire dispose seul de l'immeuble et le loue par lots, par étages ou en bloc.
La copropriété, à l'inverse, repose sur le statut défini par la loi du 10 juillet 1965 : pluralité de propriétaires, parties communes en indivision, syndic professionnel ou bénévole, règlement de copropriété, assurance MRI obligatoire souscrite par le syndicat (article 9-1 de la loi). Dès qu'un copropriétaire vend un lot à un tiers, l'immeuble bascule en copropriété.
Cette différence juridique a un impact assurantiel majeur. En monopropriété, le bailleur souscrit une Multirisque Immeuble (MRI) globale qui couvre tout le bâtiment d'un seul tenant. En copropriété, la MRI couvre les parties communes et chaque copropriétaire (occupant ou bailleur) souscrit en complément sa MRH ou PNO pour son lot.
MRI mono vs cumul de PNO : quel choix ?
Le propriétaire d'un immeuble entier en monopropriété se trouve devant un choix structurant : une seule MRI globale ou une PNO par lot loué. Le tableau ci-dessous synthétise les avantages comparés.
| Critère | MRI mono globale | Cumul de PNO par lot |
|---|---|---|
| Couverture structure et gros œuvre | Totale | Partielle (lot par lot) |
| Parties communes (hall, escaliers, toiture) | Incluses | Non couvertes |
| Sinistre multi-lots (fuite toiture, incendie) | Un seul dossier | Dossiers multiples |
| Coût comparé (4-8 lots) | Base 100 | +20 à +35 % |
| Gestion administrative | Un appel de prime | Un par lot |
| Vacance locative entre baux | Couverte globalement | À renégocier lot par lot |
| Pertes de loyers post-sinistre | Option globale | Option par lot |
Pour un immeuble entier, la MRI globale s'impose dès trois lots, sauf cas particulier (lots vendus en démembrement, usufruit éclaté, baux commerciaux à risque très différencié).
Les 7 avantages décisifs de la MRI mono
- Couverture totale et homogène. Structure, parties communes, lots, RC propriétaire : un seul périmètre cohérent, sans risque de zone grise entre contrats.
- Économie significative. À garanties équivalentes, une MRI mono coûte 20 à 35 % moins cher que la somme des PNO unitaires sur le même immeuble, par effet de mutualisation et de tarification au m² (et non par lot).
- Sinistre multi-locataires simplifié. Un seul dossier, un seul expert, une seule chronologie d'indemnisation. Voir section dédiée.
- Vacance locative permanente. Quelle que soit la rotation des locataires, la couverture reste active sans démarche par lot.
- Adaptation aux baux mixtes. Un immeuble mêlant habitations, bureaux, local commercial en pied d'immeuble peut être couvert par une seule MRI dotée d'avenants spécifiques.
- Garantie pertes d'exploitation et pertes de loyers. En option, indemnisation des loyers perdus pendant les travaux de remise en état, sur la totalité de l'immeuble.
- Interlocuteur unique. Un courtier dédié, un gestionnaire sinistre unique : la charge administrative pour le bailleur ou la SCI est divisée par trois ou quatre.
Garanties spécifiques d'une MRI mono
Une MRI mono bien construite associe les garanties classiques d'un contrat habitation et des protections spécifiques à l'exploitation locative d'un immeuble entier.
Le socle structurel
- Bâtiment complet : murs porteurs, façades, toiture, planchers, gros œuvre, second œuvre.
- Parties communes : hall d'entrée, cage d'escalier, ascenseur, caves, parking, jardin, courtyard.
- Tous les lots avec leurs équipements fixes (cuisines, salles de bains intégrées, chaudière collective, ballon d'eau chaude individuel).
- Dépendances : garages, box, caves, remises, dépendances de jardin.
Les garanties responsabilité
- RC propriétaire d'immeuble : dommages causés à des tiers (locataires, visiteurs, passants) par le bâtiment lui-même ou ses installations.
- Recours des voisins : action des immeubles voisins en cas de sinistre propagé.
- Défense pénale et recours : prise en charge des frais de défense de la SCI ou du propriétaire en cas de poursuites consécutives à un sinistre.
Les garanties dommages
- Incendie, explosion, foudre, chute d'aéronef.
- Dégâts des eaux avec recherche de fuite et frais de remise en état des parties endommagées.
- Catastrophes naturelles et catastrophes technologiques (garantie obligatoirement adossée, articles L. 125-1 et L. 128-1 du Code des assurances).
- Tempête, grêle, poids de la neige.
- Vandalisme, vol (limité aux parties communes), bris de glace.
- Dommages électriques sur installations collectives.
Les options à arbitrer
- Pertes de loyers : indemnisation des loyers perdus pendant les travaux post-sinistre. Indispensable au-delà de 3 lots.
- Protection juridique propriétaire : litiges locataires, contentieux d'urbanisme, voisinage.
- Mobilier fourni en cas de meublé total ou partiel (LMNP collectif, résidence étudiante).
- RC chantier ou tous risques travaux en cas de ravalement, surélévation, remise aux normes.
- Garantie loyers impayés couvrant l'ensemble des locataires (souscription en bloc ou par lot selon contrat).
Tarifs 2026 : coût au lot et au m²
Le tarif d'une MRI mono dépend de cinq variables principales : le nombre de lots, la surface développée hors œuvre, la nature des baux (habitation, mixte, commerce), l'année de construction et le statut du DPE collectif, la zone géographique. Les fourchettes ci-dessous reflètent les tarifs négociés en 2026 sur le marché français.
| Profil immeuble | Prime annuelle | Coût au m² | Coût par lot |
|---|---|---|---|
| Petit immeuble 4 lots (300 m²) | 800 - 1 400 € | 2,5 - 4,5 € | 200 - 350 € |
| Immeuble moyen 6-8 lots (500 m²) | 1 200 - 2 200 € | 2,4 - 4,4 € | 175 - 275 € |
| Immeuble 10-15 lots (900 m²) | 2 000 - 3 800 € | 2,2 - 4,2 € | 170 - 250 € |
| Haussmannien Paris 8-12 lots | 3 000 - 6 500 € | 4 - 7,5 € | 350 - 600 € |
| Immeuble mixte commerce/habitation | +30 à +50 % vs habitation pure | 3,5 - 6 € | Variable |
| VEFA / immeuble neuf (DPE A-B) | -15 à -25 % vs ancien | 1,8 - 3,5 € | 130 - 220 € |
Majorations classiques : bâtiment de plus de 50 ans non rénové (+20 à +30 %), DPE F ou G (+15 %), antécédents de sinistres dégâts des eaux (+10 à +25 %), commerce alimentaire ou activité à risque en pied d'immeuble (jusqu'à +50 %). À l'inverse, un audit technique récent, un diagnostic plomberie favorable et une remise aux normes électriques tirent la prime vers le bas.
La prime MRI est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel pour le propriétaire personne physique ou des charges courantes pour la SCI à l'IR (article 31 du CGI). En SCI à l'IS, elle constitue une charge d'exploitation classique. Voir notre guide fiscalité PNO/MRI.
Cas pratiques : SCI, haussmannien, VEFA
Cas 1 — SCI familiale multi-lots
Une SCI familiale détient un immeuble de 6 lots à Lyon (Croix-Rousse), 480 m² au total, construction années 1900 rénovée en 2018. Tous les lots sont loués nus en bail d'habitation. La MRI globale est tarifée à 1 850 €/an, incluant pertes de loyers (12 mois) et protection juridique multi-locataires. À garanties équivalentes, six PNO indépendantes auraient coûté environ 2 400 €/an, sans couvrir les parties communes ni le ravalement de façade prévu en 2027.
Cas 2 — Immeuble haussmannien parisien
Un investisseur détient un immeuble haussmannien complet 8e arrondissement de Paris, 9 lots (8 logements + 1 commerce en rez-de-chaussée). La MRI est tarifée à 5 200 €/an, avec avenant local commercial spécifique (bar à vin), pertes de loyers 24 mois et garantie ravalement obligatoire. La valeur de reconstruction est estimée à 4,5 M€. Le contrat impose un audit technique tous les 5 ans pour préserver les garanties.
Cas 3 — VEFA livré et loué en bloc
Un investisseur acquiert en VEFA un petit immeuble neuf de 5 lots à Nantes, livré juin 2026, classé DPE A. La MRI démarre le jour de la livraison, tarifée à 1 100 €/an. Le contrat profite de la garantie dommages ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances) souscrite par le promoteur, qui couvre pendant 10 ans tous désordres affectant la solidité de l'ouvrage. Pendant cette période, les garanties MRI se concentrent sur les dégâts des eaux courants, le vandalisme et la RC propriétaire.
Gestion d'un sinistre multi-lots
L'avantage de la MRI mono devient évident dès le premier sinistre multi-lots. Prenons un exemple chiffré.
Scénario : fuite de la couverture sur un immeuble de 6 lots. L'eau s'infiltre par le dernier étage, traverse les étages 3 et 2, endommage 3 appartements. Coût total estimé : 18 000 € (réparation toiture + remise en état des 3 appartements + relogement temporaire d'un locataire).
Avec une MRI mono : un seul appel d'expertise, un seul expert mandaté, un seul rapport, une indemnisation versée au propriétaire (le bailleur SCI) qui finance les travaux. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble, entrée en vigueur le 1er juin 2018) s'applique entre l'assureur MRI et les assureurs MRH des locataires. Délai moyen de résolution : 8 à 12 semaines.
Avec 6 PNO séparées : 4 dossiers ouverts (1 pour le propriétaire pour la toiture + 3 lots concernés), expertises potentiellement contradictoires, désaccords sur la répartition des responsabilités, négociations entre 4 assureurs différents. Délai moyen : 4 à 8 mois, risque de procès.
Pour aller plus loin, voir procédure sinistre collectif immeuble et notre page produit assurance immeuble monopropriété.
Foire aux questions
Quelle différence entre MRI et MRH ?
La MRH (Multirisque Habitation) couvre un seul logement, occupé par son propriétaire ou son locataire. La MRI (Multirisque Immeuble) couvre l'ensemble d'un immeuble : structure, parties communes et tous les lots, qu'ils soient occupés ou loués. La MRI s'adresse soit à un syndicat de copropriétaires, soit à un propriétaire d'immeuble entier en monopropriété.
La MRI mono est-elle obligatoire ?
Il n'existe pas d'obligation légale stricte pour le propriétaire d'un immeuble en monopropriété, contrairement à la copropriété où la MRI du syndicat est imposée par l'article 9-1 de la loi Alur. Toutefois, en pratique, la responsabilité du propriétaire d'immeuble entier est si large (locataires, voisins, passants, urbanisme, sécurité incendie) qu'aucun investisseur sérieux ne s'en passe.
Peut-on coupler MRI mono et garantie loyers impayés ?
Oui, c'est même recommandé. La MRI couvre les dommages matériels et la responsabilité du bailleur. La GLI couvre exclusivement le défaut de paiement des locataires. Certains contrats proposent une GLI multi-locataires intégrée à la MRI, parfois plus économique que des GLI individuelles.
Que se passe-t-il si je vends un lot ? Ma MRI se transforme-t-elle ?
Dès la vente d'un lot à un tiers, l'immeuble bascule en copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965. Un règlement de copropriété doit être établi (état descriptif de division), un syndic désigné, et la MRI mono doit être convertie en MRI syndicat de copropriétaires. Le propriétaire ne conservant que ses lots invendus souscrit alors des PNO classiques.
Comment calcule-t-on la valeur de reconstruction d'un immeuble ?
Méthode standard : surface développée hors œuvre × coût de reconstruction au m² (indice BT01 ou indice FFB) × coefficient de complexité (1 à 1,4 selon haussmannien, art déco, années 60-70, neuf). Un audit technique est recommandé pour les immeubles de plus de 200 m². Sous-estimer la valeur expose à la règle proportionnelle de l'article L. 121-5 du Code des assurances.
Une MRI couvre-t-elle les loyers perdus en cas de sinistre ?
Pas par défaut. La garantie « pertes de loyers » est une option à ajouter au contrat, généralement plafonnée à 12 ou 24 mois de loyers perdus suite à un sinistre garanti. Elle est indispensable au-delà de 3 lots. Attention à ne pas confondre avec la GLI (loyers impayés) qui couvre le défaut de paiement et non l'inhabitabilité.
Faut-il un audit technique avant souscription ?
Pour un immeuble de plus de 50 ans, un audit technique récent (diagnostic plomberie, électricité, état de la toiture, ramonage) est fortement valorisé par les assureurs et peut réduire la prime de 10 à 20 %. Il devient quasiment obligatoire dès 12 lots ou pour les immeubles à structure ancienne (poutres bois, planchers haussmanniens, ascenseur ancien).