Un sinistre collectif (incendie majeur, inondation totale) impactant 5+ lots d'un immeuble déclenche une procédure spécifique. Le syndic doit coordonner et activer la MRI dans les 5 jours. La convention IRSI (sinistres < 5 000 € HT) s'applique pour les petits dégâts ; la convention IRSA (sinistres > 5 000 €) pour les majeurs. Tous les copropriétaires impactés déclarent à leur PNO/MRH individuelle EN PARALLÈLE. Coordination cruciale pour éviter les doublons et accélérer les indemnisations.
Les 4 types de sinistres collectifs
- Incendie majeur : feu se propageant sur plusieurs étages. Dégâts directs (combustion) + indirects (fumée, eau des pompiers, choc thermique). Souvent évacuation totale de l'immeuble pour plusieurs semaines/mois
- Inondation : crue, tempête, refoulement, rupture canalisation principale. Touche prioritairement les RDC et sous-sols, mais peut affecter les étages supérieurs (humidité, moisissures)
- Effondrement / mouvement de terrain : fissures structurelles, affaissement, rupture de mur porteur. Évacuation immédiate, expertise lourde, reconstruction longue
- Attentat / catastrophe technologique : explosion gaz, incident industriel à proximité, attentat. Garantie spécifique CAT-TECHNO / TGAT
Le rôle du syndic dans les 48h
Le syndic est le pivot juridique. Ses obligations dans les 48h :
- Sécuriser l'immeuble (bâche provisoire, condamnation accès, sécurité gaz/eau/élec)
- Prévenir l'assureur MRI par téléphone (urgence) + LRAR sous 5 jours ouvrés
- Informer TOUS les copropriétaires par email + courrier
- Convoquer une AG extraordinaire sous 8-15 jours pour valider les décisions urgentes
- Demander un expert d'urgence (la MRI envoie sous 24-72h)
- Coordonner les premières mesures conservatoires (déshumidification, pompage, etc.)
Un syndic négligent peut être attaqué pour faute professionnelle (jurisprudence claire). Si vous constatez des manquements : LRAR immédiate au syndic + au conseil syndical.
IRSI vs IRSA : quelle convention s'applique
| Convention | Sinistres concernés | Caractéristiques |
|---|---|---|
| IRSI (Indemnisation Recours Sinistres Immeubles) | Dégât des eaux et incendie < 5 000 € HT par lot | Un seul assureur gère l'ensemble du sinistre (généralement celui de l'occupant). Indemnisation rapide. Pas de recours entre assureurs |
| IRSA (Indemnisation Recours Sinistres Auto + Habitation) | Sinistres > 5 000 € HT, plus complexes | Chaque assureur gère son client. Recours entre assureurs ensuite. Délai d'indemnisation plus long |
| Hors convention | Sinistres atypiques (incendie majeur, attentat) | Procédure individuelle, expertise longue, indemnisation 6-18 mois |
Déclaration individuelle ET collective
En cas de sinistre collectif, vous avez 2 démarches PARALLÈLES :
Démarche 1 — Le syndic active la MRI
Couvre les parties communes (toiture, escaliers, façade, parties techniques). Indemnisation versée à la copro qui finance les travaux.
Démarche 2 — Chaque copropriétaire active SA MRH/PNO
Couvre :
- Les dommages dans son lot privatif
- Ses biens mobiliers
- Ses pertes de loyers (s'il est bailleur)
- Le relogement provisoire (si occupant déplacé)
Ne PAS attendre que le syndic ait fini. Déclarez en parallèle, c'est plus rapide.
Relogement d'urgence : qui prend en charge
Si votre logement est inhabitable :
- Vous êtes occupant : votre MRH active la garantie « relogement provisoire » (3-7 nuits hôtel, puis location courte durée jusqu'à 6 mois)
- Votre locataire est déplacé : votre PNO active la garantie « pertes de loyers » qui compense le loyer manquant. Le locataire active SA MRH pour son propre relogement (charges hôtel non couvertes par votre PNO)
- Cas grave (immeuble entier évacué) : la mairie peut activer un plan d'hébergement d'urgence (Croix-Rouge, gymnases). Temporaire et basique mais existant
2 cas réels de sinistres collectifs
FAQ
Mon syndic refuse de me communiquer le dossier sinistre. Recours ?
Mise en demeure LRAR. En cas de refus persistant : demande d'inscription à l'ordre du jour de l'AG suivante de la « communication des dossiers sinistres en cours ». Si rien ne change : référé devant le tribunal pour défaut grave.
Sinistre collectif : franchise multipliée par 18 lots ?
Non. La MRI applique UNE franchise globale au sinistre (souvent 300-800 €), payée par la copropriété (donc répartie via charges au prorata). Chaque copropriétaire paie sa franchise individuelle (170-290 €) sur SA déclaration personnelle.
Mon locataire refuse de payer pendant que son lot est inhabitable. Légal ?
Oui — la jurisprudence est claire : un logement inhabitable suspend l'obligation de payer le loyer (article 1719 Code civil). C'est exactement pour ça que votre PNO doit inclure la « garantie pertes de loyers ».
Indemnisation collective vs individuelle : risque de double indemnisation ?
Non. Les contrats sont coordonnés via la convention IRSI/IRSA. L'expert MRI et votre expert personnel se coordonnent. Toute tentative de double indemnisation = fraude.
Délai max d'indemnisation pour un sinistre collectif majeur ?
Légal : 30 jours pour les sinistres mineurs, 90 jours pour les sinistres avec expertise lourde. En pratique pour un incendie majeur multi-lots : 6-18 mois pour le dossier complet, avec versements échelonnés (provisions, puis solde après reconstruction).