Garantie loyers impayés : louez sans redouter l'impayé

1. Les loyers, charges et taxes impayés

C'est le cœur de la garantie. L'assureur vous verse les sommes que le locataire ne règle pas, dans la limite de 96 000 € de loyers, charges et taxes. Deux précisions qui comptent : la garantie se déclenche dès que la dette dépasse un mois de loyer charges comprises, et ce plafond est exprimé en montant, pas en nombre de mensualités. Beaucoup de contrats s'arrêtent à 24 ou 36 mois d'impayés ; ici, c'est l'enveloppe qui borne, et elle inclut déjà les frais de procédure engagés pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Les charges récupérables et les taxes refacturées au locataire sont généralement incluses.

2. Les dégradations locatives, jusqu'à 10 000 €

Les détériorations constatées au départ du locataire, au-delà de l'usure normale. La garantie s'active sur production d'un état des lieux de sortie contradictoire comparé à celui d'entrée, et de devis détaillés. La vétusté est calculée sur une décote de 6 % par an depuis la construction ou la réfection du lot, plafonnée à 50 % : même sur un bien ancien, la moitié de la valeur reste indemnisable. Le dépôt de garantie s'impute en premier, et une franchise ainsi qu'un abattement de vétusté s'appliquent le plus souvent.

Deux réflexes déterminent l'issue de ce poste : un état des lieux d'entrée détaillé et photographié, et un état des lieux de sortie fait en présence du locataire. Sans comparaison possible, la prise en charge devient très difficile à obtenir.

3. Les frais de procédure, jusqu'à 15 000 €

Honoraires d'avocats, d'experts et de spécialistes, frais de commissaire de justice, taxes des juridictions saisies. C'est un poste qu'on sous-estime : une procédure d'expulsion complète coûte plusieurs milliers d'euros, indépendamment de la dette elle-même.

Protection juridique	Montant
Plafond de prise en charge par sinistre	15 000 €
dont démarches amiables	300 €
dont expertise judiciaire	2 500 €
Seuil d'intervention	250 €
Franchise	0 €

Ce que la GLI ne couvre pas

La GLI n'est pas une assurance du bâtiment. L'incendie, le dégât des eaux, la tempête, votre responsabilité civile de bailleur et les sinistres dont le locataire n'est pas responsable relèvent de l'assurance propriétaire non occupant. Les deux contrats sont complémentaires et répondent à des risques distincts : notre guide GLI ou PNO détaille le partage.

La vacance locative, le logement vide entre deux locataires, n'est pas un impayé : elle ne relève pas de la GLI.

Le taux d'effort

Les assureurs comparent le loyer charges comprises aux revenus nets du locataire. Beaucoup de contrats s'arrêtent à un tiers des revenus. Le nôtre accepte jusqu'à 38 %, ce qui fait passer des locataires refusés ailleurs. Un dossier qui dépasse le seuil du contrat sort de la garantie, même si tout le reste est irréprochable : c'est le point à vérifier en premier, avant de signer le bail.

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La stabilité professionnelle

Les contrats raisonnent par situation : salarié en poste hors période d'essai, fonctionnaire, retraité. Les contrats à durée déterminée, les indépendants et les professions libérales sont généralement admis sous conditions propres à chaque offre. Les seuils et les situations retenues figurent dans les conditions du contrat, et ce sont elles qui font foi.

Les pièces que vous pouvez, et ne pouvez pas, demander

Attention à un piège réel. La liste des documents exigibles d'un candidat locataire est limitative : elle est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Vous ne pouvez pas réclamer, par exemple, un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte ou une carte Vitale.

Cette limite s'impose à vous quelle que soit la garantie choisie. Montez donc le dossier avec les pièces autorisées : pièce d'identité, justificatifs d'activité et de ressources, avis d'imposition, et conservez-les : ce sont elles que l'assureur examinera en cas d'impayé.

• La dette dépasse un mois de loyer : vous déclarezVous avez 30 jours à compter de l'incident de paiement. Entre 30 et 90 jours, une franchise proportionnelle au retard s'applique ; au-delà de 90 jours, une déchéance de garantie peut être prononcée. Et n'accordez pas d'échéancier au locataire sans l'accord écrit de l'assureur : le geste paraît bienveillant, il peut vous coûter la garantie.
• Recouvrement amiableL'assureur prend contact avec le locataire, met en place un échéancier quand c'est possible. Une part importante des dossiers se résout ici, sans procédure.
• Commandement de payerSignifié par commissaire de justice. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux, contre deux mois auparavant. S'il existe une caution, le commandement lui est signifié dans les quinze jours.
• Saisine du jugeLe juge des contentieux de la protection constate la résiliation du bail ou accorde des délais de paiement : il peut en octroyer jusqu'à trois ans. Son pouvoir d'appréciation reste entier : le délai de six semaines ne le lie pas.
• IndemnisationL'assureur vous règle les loyers dus dans les limites du contrat, prend en charge les frais engagés, et exerce son recours contre le locataire défaillant.

Le critère est précis : les six semaines valent pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Les baux antérieurs relèvent du délai de deux mois. Comme un bail d'habitation se reconduit tacitement, la plupart des contrats sont aujourd'hui passés sous le nouveau régime.

Pendant toute cette période, votre assurance propriétaire non occupant continue de couvrir le bâti et votre responsabilité : les deux contrats travaillent en parallèle, sur deux risques différents.