En bref. La plupart des contrats de garantie loyers impayés supposent un bail unique assorti d'une clause de solidarité, et apprécient le taux d'effort sur les revenus cumulés des colocataires. Des baux séparés sont beaucoup plus difficiles à couvrir. Point décisif au moment d'un départ : la solidarité du colocataire sortant et de sa caution s'éteint à l'arrivée d'un remplaçant, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé.

Bail unique ou baux séparés, deux mondes

La colocation se pratique de deux façons, et la différence n'est pas une subtilité de rédaction : elle change la nature de votre créance.

Le bail unique avec clause de solidarité. Tous les colocataires signent le même contrat et répondent ensemble de la totalité du loyer. Si l'un ne paie pas, vous pouvez réclamer l'intégralité aux autres. C'est le montage que les assureurs connaissent et acceptent le plus volontiers, parce qu'il existe une seule créance, un seul loyer, un seul contrat.

Les baux séparés. Chaque colocataire signe pour sa chambre et n'est redevable que de sa part. Juridiquement plus protecteur pour les occupants, ce montage multiplie les créances indépendantes. Beaucoup de contrats de GLI le refusent ou le traitent comme autant de locations distinctes, avec un dossier à valider pour chacune.

Si vous hésitez encore sur le montage, notre page un ou plusieurs contrats en colocation compare les deux au-delà du seul volet garantie.

Comment l'assureur apprécie les ressources

En bail unique solidaire, l'usage est d'apprécier le taux d'effort sur les revenus cumulés du foyer de colocataires, rapportés au loyer total charges comprises. C'est plutôt favorable : trois locataires aux revenus modestes atteignent ensemble un niveau qu'aucun n'atteindrait seul.

Attention cependant à deux points. Certains contrats exigent que chaque colocataire remplisse un critère minimal de situation professionnelle, et pas seulement l'ensemble. Et le dossier doit être constitué pour chacun, avec les pièces autorisées : notre page sur le dossier locataire rappelle ce que vous avez le droit de demander, la liste étant limitative.

Le départ d'un colocataire, et le compte à rebours

C'est le moment où les choses se compliquent, et la loi est précise.

Lorsqu'un colocataire donne congé, sa solidarité ne s'arrête pas le jour où il rend les clés. Elle prend fin à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail pour le remplacer. À défaut de remplacement, elle s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet du congé. La solidarité de sa caution éventuelle suit le même sort.

Deux conséquences, et elles vont dans des sens opposés.

Pour vous, c'est un délai utile. Pendant ces six mois au maximum, le sortant reste tenu, ce qui limite le risque le temps de retrouver quelqu'un.

Mais c'est aussi une échéance. Passé ce délai sans remplaçant, le loyer repose sur les seuls colocataires restants. Si leurs revenus cumulés ne suffisent plus à respecter le taux d'effort du contrat, la garantie peut cesser de couvrir le bail. Trouver un remplaçant n'est donc pas qu'une question de trésorerie, c'est une condition de maintien de la couverture.

Ce qu'il faut déclarer, et quand

Tout mouvement dans la colocation est un changement de situation du risque. Déclarez à l'assureur, sans attendre, l'entrée d'un nouveau colocataire, le départ d'un occupant, et tout avenant au bail qui modifie la liste des signataires ou le montant du loyer.

Le nouveau colocataire doit être validé comme l'aurait été un nouveau locataire : constitution du dossier, vérification du taux d'effort recalculé sur le foyer, avenant au bail. Faire entrer quelqu'un sans cette étape, c'est prendre le risque que la garantie ne joue pas sur la suite du bail. La démarche est la même que pour un changement de locataire classique.

Le non-cumul vaut aussi en colocation

La règle ne change pas : si vous souscrivez une garantie loyers impayés, vous ne pouvez pas exiger en plus un garant, sauf si le colocataire concerné est étudiant ou apprenti.

En colocation étudiante, l'exception joue donc souvent. Elle s'apprécie néanmoins colocataire par colocataire : un étudiant peut présenter un garant, son colocataire salarié de 28 ans non. Et le contrat d'assurance peut de son côté écarter ce cumul, même quand la loi l'autorise. Lisez la clause avant de réclamer quoi que ce soit, car un cautionnement demandé à tort est nul.

Le bail mobilité obéit à la même logique, par renvoi de l'article 25-12, avec une particularité : ce bail ne peut pas donner lieu à dépôt de garantie. Notre page colocation et bail mobilité traite le volet assurance du bien lui-même.