En bref. En colocation, chaque occupant doit être couvert pour les risques locatifs : exigez une attestation nominative ou un contrat mentionnant tous les colocataires. En bail mobilité, la durée est de un à dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie et sans clause de solidarité. Dans les deux cas, la PNO du bailleur devient le socle stable.
Ce que la loi appelle une colocation
L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée soit par un contrat unique, soit par plusieurs contrats conclus entre les colocataires et le bailleur. Les couples mariés ou pacsés en sont expressément exclus : ils relèvent du bail commun classique.
Le choix entre bail unique et baux multiples n'est pas cosmétique. Il commande la solidarité entre occupants, la mécanique de sortie, et, du côté assurance, la manière dont la couverture des risques locatifs doit être organisée et contrôlée.
Le même article encadre les baux multiples : cette configuration constitue une division du logement, chaque espace privatif devant respecter une surface minimale de 9 m² et un volume de 20 m³, et la somme des loyers perçus ne pouvant excéder le plafond applicable au logement entier.
Bail unique ou baux multiples : ce que cela change
| Critère | Bail unique | Baux multiples |
|---|---|---|
| Solidarité entre colocataires | Possible par clause | Exclue, chacun est engagé seul |
| Départ d'un colocataire | Congé individuel, solidarité résiduelle | Fin du bail concerné uniquement |
| Assurance des risques locatifs | Un contrat couvrant tous les occupants | Un contrat par colocataire |
| Attestation à exiger | Une, mentionnant chaque colocataire | Une par colocataire |
| Contraintes de surface | Règles du logement entier | 9 m² et 20 m³ par espace privatif |
| Plafond de loyer | Loyer du logement | Somme des loyers plafonnée |
| Gestion pour le bailleur | Plus simple | Plus lourde, rendement souvent supérieur |
Quelle attestation d'assurance exiger en colocation
L'obligation d'assurance de l'article 7 g pèse sur chaque locataire. En bail unique, un seul contrat peut suffire, mais il doit nommer tous les colocataires : une attestation au nom d'un seul occupant laisse les autres sans couverture personnelle des risques locatifs. En baux multiples, il faut logiquement une attestation par colocataire.
Le contrôle ne s'arrête pas à la remise des clés. La loi permet de réclamer l'attestation d'assurance chaque année, et c'est particulièrement utile en colocation, où les entrées et les sorties se succèdent. Un colocataire qui remplace un partant doit être ajouté au contrat existant ou souscrire le sien : c'est le moment le plus propice à l'oubli.
L'article 8-1 ouvre aussi une voie alternative : les parties peuvent convenir que le bailleur souscrit une assurance pour compte, dont il récupère le coût auprès des colocataires. Ces derniers peuvent y mettre fin dans les conditions prévues par l'article 7. C'est une option de confort pour un bailleur qui veut garantir la continuité de la couverture sans dépendre de la diligence de chacun.
La clause de solidarité et sa fin
En bail unique, la clause de solidarité permet de réclamer la totalité du loyer à n'importe quel colocataire. Elle ne dure pas indéfiniment. Le VI de l'article 8-1 pose la règle : la solidarité du colocataire sortant, comme celle de sa caution, prend fin à la date d'effet du congé lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de remplaçant, elle s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet du congé.
Cette règle a une conséquence directe sur l'assurance : le colocataire sortant peut rester engagé financièrement pendant six mois alors qu'il n'occupe plus les lieux et que son contrat d'habitation a été résilié. La solidarité couvre le loyer, pas les risques locatifs. D'où l'importance de vérifier, à chaque rotation, que le logement reste effectivement couvert par un contrat en cours de validité. Pour le détail côté occupant, voyez l'assurance habitation en colocation.
Le bail mobilité : un à dix mois, sans dépôt de garantie
Créé par la loi Elan et codifié aux articles 25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, le bail mobilité ne s'adresse qu'à des locataires justifiant, à la date de prise d'effet, d'une formation professionnelle, d'études supérieures, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage, d'un engagement volontaire en service civique, d'une mutation professionnelle ou d'une mission temporaire. Le logement doit être meublé.
Ses règles propres tiennent en quatre points :
- Durée de un à dix mois, non renouvelable et non reconductible (article 25-14). Un seul avenant peut modifier la durée, sans dépasser dix mois au total.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-17). Un cautionnement reste possible, y compris via les dispositifs publics de garantie.
- Toute clause de solidarité entre colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (II de l'article 25-13).
- Le bail n'étant ni renouvelable ni reconductible, la relation ne peut pas se prolonger telle quelle : au-delà du terme, elle doit être réécrite sur un autre régime, en pratique le bail meublé classique.
Assurance et bail mobilité : ce que le bailleur doit exiger
L'obligation d'assurance du locataire ne disparaît pas parce que le bail est court. Le locataire en bail mobilité doit couvrir les risques locatifs et remettre son attestation à la remise des clés, exactement comme en bail classique. La différence est pratique : sur un séjour de trois mois, la tentation de ne rien souscrire est forte, et le bailleur n'a pas de dépôt de garantie pour amortir un incident.
Trois réflexes s'imposent donc. Exiger l'attestation avant la remise des clés, sans exception. Vérifier que la période de garantie couvre toute la durée du bail, un contrat résilié à mi-parcours laissant un trou. Et conserver le levier de l'article 7 g : après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur peut souscrire pour le compte du locataire et récupérer le coût par douzièmes, majoré au maximum de 10 % de la prime. Côté occupant, le sujet est traité dans assurance habitation et bail mobilité.
Ce que couvre votre PNO face à la rotation des occupants
Plus les occupants changent vite, plus la couverture du bailleur devient l'élément stable du dispositif. La PNO intervient sur ce que l'assurance des occupants ne couvre pas : les périodes sans locataire, les sinistres d'origine structurelle, la responsabilité du propriétaire envers les voisins et les tiers, la perte de loyers, et le cas fréquent du locataire sans assurance.
En colocation et en bail mobilité, deux garanties méritent une attention particulière. Le mobilier du bailleur, puisque le logement est meublé : le capital déclaré doit correspondre à la valeur réelle des équipements fournis. Et la perte de loyers, dont l'utilité grandit avec le nombre de lots concernés par un même sinistre. Sur le budget, voyez le tarif d'une assurance PNO.
Rotation rapide : les réflexes qui évitent les trous de garantie
- Une attestation par occupant, ou un contrat unique nommant tous les colocataires.
- Un contrôle à chaque entrée, pas seulement à la signature du bail initial.
- Vérifier les dates de validité : la garantie doit couvrir toute la durée du bail.
- Déclarer le passage en colocation ou en meublé à votre assureur, s'il s'agit d'un changement d'usage.
- Réévaluer le mobilier assuré à chaque renouvellement d'équipement.
- Prévoir la clause résolutoire pour défaut d'assurance, admise par l'article 4 g de la loi de 1989.
En cas de sinistre pendant une période de transition, la mécanique reste celle décrite dans sinistre causé par le locataire. Pour vérifier que votre contrat suit le rythme de votre bien : contact@surtea.fr.