En bref. Un simple changement de locataire, à usage et type de bail identiques, n'a en général rien à déclarer. En revanche, tout ce qui aggrave le risque doit l'être sous quinze jours : passage en meublé, en colocation, en location de courte durée, usage professionnel, division du logement ou vacance prolongée (article L.113-2 2° du Code des assurances).
Changer de locataire : faut-il prévenir son assureur ?
La PNO assure un bien, pas une personne. Elle est souscrite par le propriétaire, pour un logement identifié, avec un usage déclaré. Le nom de l'occupant n'y figure pas et n'a aucune incidence sur la prime. Remplacer un locataire par un autre, dans le même logement, avec le même type de bail et le même usage, ne constitue donc pas un événement à signaler.
Ce qui compte, ce n'est pas l'identité de l'occupant mais ce qu'il fait du logement. Dès que le nouveau bail modifie la nature du risque assuré, l'obligation de déclaration se déclenche, et elle est légale. Cette distinction résume presque tout le sujet : on ne déclare pas un changement de personne, on déclare un changement de situation.
Ce qui doit être déclaré : les circonstances qui aggravent le risque
Le texte de référence est le 2° de l'article L.113-2 du Code des assurances. Il impose de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux, et qui rendent inexactes les réponses données à la souscription. Le délai est de quinze jours à partir du moment où l'assuré en a eu connaissance, et la loi prévoit une déclaration par lettre recommandée.
Concrètement, pour un bailleur, entrent dans cette catégorie :
- le passage d'une location vide à une location meublée, ou l'inverse ;
- la mise en colocation, surtout avec des baux multiples et une rotation rapide ;
- le passage à la location de courte durée ou saisonnière ;
- l'apparition d'un usage professionnel ou commercial, même partiel, qui appelle un contrat adapté au local loué à un professionnel ;
- la division du logement en plusieurs lots ;
- une vacance prolongée ou une mise en travaux importante ;
- un changement matériel notable : installation d'une piscine, d'une véranda, d'une dépendance ou de panneaux photovoltaïques.
Ce qui ne change rien à votre contrat
À l'inverse, beaucoup de situations n'appellent aucune démarche auprès de l'assureur du bien. Le remplacement d'un locataire par un autre sur un bail de même nature, l'arrivée d'un colocataire déjà prévue au bail, la naissance d'un enfant, un changement de profession de l'occupant ou une révision du loyer ne modifient pas le risque assuré.
Attention toutefois : ne rien avoir à déclarer à l'assureur ne dispense pas des obligations du bail. Le nouveau locataire doit remettre son attestation d'assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à votre demande, comme l'exige l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. C'est un contrôle distinct, et c'est celui qu'on oublie le plus souvent.
À déclarer ou pas : le tableau de référence
| Situation | Déclaration à l'assureur PNO | Pourquoi |
|---|---|---|
| Nouveau locataire, même bail, même usage | Non | Le risque assuré est inchangé |
| Passage de vide à meublé | Oui | Mobilier du bailleur et rotation différente |
| Mise en colocation | Oui | Occupation multiple, fréquence des sinistres |
| Location saisonnière ou de courte durée | Oui | Usage différent de l'habitation principale |
| Usage professionnel ou commercial | Oui, et changement de contrat | Une PNO habitation ne couvre pas ce risque |
| Logement vide plus de 90 jours | Oui | Clause d'inhabitation fréquente dans les contrats |
| Travaux lourds ou division du bien | Oui | Modification du bien assuré |
| Révision du loyer, changement de gestionnaire | Non | Sans effet sur le risque |
Entre deux locataires : le logement reste vide
La période de relocation est un angle mort classique. Beaucoup de contrats PNO comportent une clause d'inhabitation qui restreint certaines garanties, en général le vol et parfois le dégât des eaux, au-delà d'un certain nombre de jours consécutifs sans occupant. Le seuil varie selon les contrats, souvent de l'ordre de 30 à 90 jours.
Quelques semaines entre deux baux ne posent donc pas de problème. Une vacance de plusieurs mois, elle, mérite un signalement écrit : l'assureur peut adapter la garantie ou demander des mesures simples, comme la coupure de l'eau et le maintien d'un chauffage hors gel. C'est aussi la période où la PNO est votre seule protection, puisqu'aucune assurance d'occupant ne peut intervenir en cas de sinistre.
Ce que l'assureur peut faire après votre déclaration
Déclarer une aggravation n'entraîne pas automatiquement une hausse de prime. L'article L.113-4 du Code des assurances encadre précisément les suites possibles. L'assureur peut soit résilier le contrat, la résiliation ne prenant effet que dix jours après notification avec remboursement de la portion de prime non courue, soit proposer un nouveau montant de prime.
Dans ce second cas, l'assuré dispose de trente jours pour répondre. S'il refuse ou ne donne pas suite, l'assureur peut résilier au terme de ce délai, à condition de l'avoir informé de cette faculté. Le même article précise que l'assureur ne peut plus se prévaloir de l'aggravation s'il a manifesté son consentement au maintien du contrat, notamment en continuant à encaisser les primes en connaissance de cause.
Que risque-t-on à ne rien dire ?
Le silence se paie au moment du sinistre, c'est-à-dire au pire moment. Si la déclaration inexacte est intentionnelle, l'article L.113-8 permet la nullité du contrat : aucune indemnisation, et les primes versées restent acquises à l'assureur. Si l'omission est de bonne foi, l'article L.113-9 s'applique : constatée avant sinistre, elle donne lieu à une majoration de prime ou à une résiliation ; constatée après, elle entraîne une réduction proportionnelle de l'indemnité dans le rapport entre la prime payée et celle qui aurait été due.
Sur un sinistre sérieux, cette réduction proportionnelle peut amputer l'indemnisation de moitié ou davantage. Le rapport coût / bénéfice d'un courrier de quinze lignes est donc, sur ce point, sans discussion.
La check-list du changement de locataire
- État des lieux de sortie comparé à celui d'entrée, avec photos datées.
- Attestation d'assurance du nouveau locataire dès la remise des clés, puis chaque année.
- Vérifier l'usage déclaré dans le nouveau bail : vide, meublé, colocation, courte durée, mixte.
- Signaler par écrit toute aggravation dans les quinze jours, en gardant une trace.
- Signaler une vacance longue et appliquer les mesures conservatoires demandées.
- Relire les capitaux : mobilier du bailleur en meublé, perte de loyers, recours des locataires.
Si la gestion est confiée à un tiers, vérifiez qui porte concrètement ces obligations : le sujet est traité dans gestion locative et assurance. Pour un point sur votre contrat : contact@surtea.fr.