En bref. Confier son bien à une agence ne transfère pas l'assurance. La PNO reste souscrite au nom du propriétaire, qui en demeure l'assuré, même si le mandataire signe pour son compte. La RC professionnelle de l'agence ne couvre que ses propres fautes de gestion, jamais les dommages subis par le logement.
Qui souscrit la PNO : le propriétaire ou l'agence ?
La réponse tient en une phrase : le bénéficiaire du contrat reste le propriétaire. L'agence peut signer et régler la prime, mais elle le fait au nom et pour le compte du mandant, en application du mandat de gestion. L'assuré, celui dont le patrimoine est garanti et qui percevra l'indemnité, c'est le bailleur.
Cette distinction a des conséquences pratiques immédiates. Le propriétaire doit disposer d'une copie des conditions particulières, connaître les capitaux garantis et les franchises, et pouvoir joindre l'assureur directement. Beaucoup de bailleurs découvrent après un sinistre qu'ils ignoraient jusqu'au nom de leur contrat : c'est exactement la situation à éviter.
Rien n'oblige non plus à passer par le contrat proposé par l'agence. Le propriétaire peut souscrire sa propre assurance PNO, 100 % en ligne, et transmettre l'attestation au gestionnaire. Cette formule préserve la liberté de comparaison et évite que la couverture disparaisse le jour où le mandat prend fin.
Ce que le mandat de gestion prévoit, et ce qu'il ne prévoit pas
Le mandat de gestion est un contrat de mandat au sens des articles 1984 et suivants du Code civil : le mandataire agit pour le compte du mandant, dans les limites des pouvoirs qui lui sont donnés. Tout se joue donc dans la rédaction. Un mandat classique confie la recherche de locataire, la rédaction du bail, les états des lieux, l'encaissement des loyers, le suivi des travaux courants et la représentation en assemblée de copropriété.
En revanche, il ne traite pas toujours explicitement le volet assurance. Trois points méritent d'être lus ligne à ligne :
- La souscription : le mandataire a-t-il pouvoir de souscrire, modifier ou résilier la PNO du bien ?
- La déclaration de sinistre : qui déclare, dans quel délai, et qui prévient l'autre ?
- Le contrôle de l'attestation du locataire : la vérification annuelle prévue par l'article 7 g est-elle expressément à la charge de l'agence ?
Un mandat muet sur ces trois points laisse le propriétaire responsable par défaut. Le faire compléter par avenant coûte une signature.
La RC professionnelle de l'agence : ce qu'elle couvre vraiment
Toute agence exerçant la gestion immobilière est soumise à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Elle doit détenir une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, présenter une garantie financière couvrant les fonds détenus pour autrui, et souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Sans attestation RC pro valide, la carte n'est ni délivrée ni renouvelée.
Cette RC professionnelle couvre les conséquences pécuniaires des fautes commises dans l'exercice du mandat : un défaut de conseil, un bail mal rédigé, un état des lieux bâclé, un oubli de déclaration de sinistre, une relance d'impayé jamais envoyée, une attestation d'assurance jamais réclamée. C'est une garantie de faute professionnelle, rien de plus.
Elle ne couvre donc pas : les dommages matériels subis par le logement, l'incendie, le dégât des eaux, le vol, la perte de loyers consécutive à un sinistre, ni les impayés eux-mêmes. Confondre les deux protections est l'erreur la plus répandue chez les bailleurs délégants.
Propriétaire, agence, locataire : qui fait quoi
| Rôle | Propriétaire bailleur | Agence mandataire | Locataire |
|---|---|---|---|
| Assurance du bien loué | PNO à son nom | Peut souscrire pour son compte | Sans objet |
| Assurance des risques locatifs | Sans objet | Contrôle l'attestation | Obligatoire (art. 7 g) |
| Faute de gestion | Sans objet | RC pro obligatoire (loi Hoguet) | Sans objet |
| Fonds encaissés pour autrui | Bénéficiaire | Garantie financière obligatoire | Sans objet |
| Déclaration d'un sinistre | Reste l'assuré | Déclare si le mandat le prévoit | Déclare à son assureur |
| Loyers impayés | Souscrit ou non une GLI | Propose la GLI, gère le recouvrement | Débiteur du loyer |
Sinistre dans le logement : qui déclare, dans quel délai ?
En pratique, l'agence déclare pour le compte du propriétaire lorsque le mandat le prévoit, et c'est le fonctionnement le plus sain : elle est sur place, dispose des coordonnées du locataire et suit les artisans. Mais la responsabilité du délai reste attachée au contrat d'assurance, donc à l'assuré.
Les délais minimaux de l'article L.113-2 du Code des assurances s'imposent : 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, 2 jours ouvrés pour un vol, 30 jours pour une catastrophe naturelle après publication de l'arrêté. Un bailleur informé tardivement par son gestionnaire a donc intérêt à déclarer lui-même sans attendre, quitte à doublonner. Si le retard est imputable à l'agence et cause un préjudice, c'est précisément le terrain de sa RC professionnelle. Pour la répartition de la charge finale, voyez qui paie un sinistre causé par le locataire.
La garantie loyers impayés proposée par l'agence
La garantie loyers impayés est un produit distinct de la PNO, souvent commercialisé par le gestionnaire. Elle couvre les loyers et charges non réglés, généralement les frais de procédure et parfois les dégradations au-delà du dépôt de garantie. Le coût se situe le plus souvent dans une fourchette de 2 à 4 % du loyer annuel charges comprises, selon l'étendue des garanties.
Deux points de vigilance. D'abord, la GLI n'accepte le dossier que si le locataire respecte des critères de solvabilité, en général un revenu de l'ordre de trois fois le loyer charges comprises : un dossier hors critères n'est pas couvert, même si le bail est signé. Ensuite, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une assurance garantissant les obligations locatives avec un cautionnement par une personne physique, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
Les cinq vérifications à faire dans votre mandat
- Le nom du souscripteur de la PNO et le destinataire des indemnités.
- L'attestation RC pro et la garantie financière de l'agence, à jour, avec les montants.
- La clause de déclaration de sinistre : qui déclare, sous quel délai, avec quelle information au mandant.
- Le contrôle annuel de l'attestation d'assurance du locataire, expressément confié à l'agence.
- Le sort du contrat en fin de mandat : transfert au propriétaire ou résiliation automatique.
Vous changez d'agence ou reprenez la gestion en direct
C'est le moment où les trous de garantie apparaissent. Si la PNO avait été souscrite par l'agence sortante sur un contrat groupe, elle peut cesser en même temps que le mandat, parfois sans notification claire. Le réflexe : vérifier l'existence d'un contrat en cours au nom du propriétaire avant de résilier le mandat, et faire chevaucher les deux périodes de quelques jours.
Profitez-en pour revoir l'usage déclaré, notamment si le bien passe en colocation ou en bail mobilité, et pour signaler tout changement de situation locative. Un contrat souscrit en ligne, au nom du bailleur, reste indépendant du gestionnaire : c'est la configuration la plus robuste. Pour une vérification : contact@surtea.fr.