La PNO « classique » NE COUVRE PAS les loyers impayés. C'est une garantie spécifique appelée Garantie Loyers Impayés (GLI), à souscrire séparément ou en option de votre PNO. Coût : 2-4 % du loyer annuel (soit 240-480 €/an pour un loyer de 1 000 €/mois). Conditions strictes : locataire solvable au moment du bail (3× le loyer en revenu prouvé), dossier validé par l'assureur AVANT entrée du locataire. L'alternative : la caution Visale gratuite (sous conditions) ou un garant personnel.
La GLI : qu'est-ce que ça couvre exactement
La Garantie Loyers Impayés couvre 3 risques principaux :
- Loyers et charges impayés — indemnisation à partir du 2e mois d'impayé, plafond généralement 60 000-90 000 € par sinistre
- Frais de contentieux — frais d'huissier, avocat, procédure d'expulsion (jusqu'à 5 000-15 000 € selon contrat)
- Dégradations locatives — réparation des dégradations au-delà du dépôt de garantie (jusqu'à 7 700-10 000 €)
Certains contrats incluent en option : vacance après expulsion (3-6 mois de loyers garantis), protection juridique étendue.
Les conditions strictes d'éligibilité
L'assureur valide le locataire AVANT votre signature de bail. Critères classiques :
- Revenus nets ≥ 3 × le loyer charges comprises (parfois 2,7×)
- CDI hors période d'essai OU fonctionnaire OU retraité avec pension stable
- Pour CDD/intérimaire/freelance : conditions plus strictes (caution solidaire obligatoire, ou ancienneté minimum)
- Pas de procédure judiciaire en cours contre le locataire
- Dossier complet : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, contrat de travail, pièce d'identité
Tarifs et coûts cachés
| Loyer mensuel CC | Cotisation GLI typique | Coût annuel |
|---|---|---|
| 500 € | 3 % du loyer annuel | 180 €/an |
| 800 € | 3,2 % | 307 €/an |
| 1 200 € | 3 % | 432 €/an |
| 1 800 € | 2,8 % | 605 €/an |
| 2 500 € | 2,6 % | 780 €/an |
Coûts cachés à vérifier :
- Franchise d'attente : la GLI commence à payer à partir du 2e ou 3e mois d'impayé
- Plafond annuel global : généralement 60 000-90 000 € total
- Durée maximale d'indemnisation : 24-36 mois sans interruption
- Sinistre par sinistre : pas cumulatif sur la durée du contrat
Alternatives à la GLI
| Solution | Coût pour vous | Limites |
|---|---|---|
| Caution Visale (Action Logement) | Gratuit | Locataire éligible (jeunes < 30 ans, salarié précaire). Plafond couverture 1 500 €/mois zone tendue |
| Caution solidaire personne physique | Gratuit | Garant doit avoir revenus ≥ 4× le loyer. Risque de défaillance du garant |
| Caution bancaire | Coût pour locataire (1-3% du loyer/an) | Rarement acceptée par les locataires |
| GLI classique | 2,5-4% du loyer/an | Locataire doit être solvable, longue procédure |
| Pas de garantie + dépôt 2 mois | 0 | Aucune protection contre impayé |
Process en cas d'impayé : étape par étape
- 1er mois d'impayé : relance amiable (SMS, email, courrier simple)
- Début du 2e mois : déclaration sinistre à votre assureur GLI (LRAR avec preuves : bail, bulletins paiements précédents, relance écrite)
- Mise en demeure envoyée par l'assureur (ou par vous selon contrat)
- Commandement de payer par huissier (2 mois de procédure)
- Assignation au tribunal (3-6 mois)
- Jugement d'expulsion (variable selon engorgement local)
- Demande de concours de la force publique (préfet) — peut prendre 6-18 mois supplémentaires
- Expulsion effective
Total : 12 à 36 mois entre 1er impayé et récupération du logement. Pendant tout ce temps, votre GLI couvre les loyers + frais.
3 cas réels — succès et échec
FAQ
Je peux cumuler dépôt de garantie + GLI + caution Visale ?
Non. Visale et GLI sont incompatibles (au choix). Dépôt de garantie est obligatoire et indépendant. Combinez : caution Visale OU GLI (l'un ou l'autre), + dépôt 2 mois.
Mon locataire actuel est en place depuis 5 ans, jamais payé en retard. Puis-je souscrire une GLI maintenant ?
Oui — la « GLI sur locataire en place » existe, généralement à condition d'avoir 0 impayé sur les 6 derniers mois et de fournir les preuves de paiement régulier. Tarif identique ou légèrement majoré (+10-15 %).
Combien de temps après le 1er impayé je dois déclarer ?
Selon les CG, généralement entre 30 et 60 jours après le premier mois d'impayé. Au-delà : déchéance de garantie possible. Notre conseil : déclarer dès le 2e mois confirmé d'impayé, même si vous tentez encore une discussion amiable.
Mon locataire impayeur ne veut pas partir. Combien de temps pour l'expulser ?
12 à 36 mois selon engorgement local du tribunal et du préfet. Pendant cette période, votre GLI continue de payer (jusqu'à 24-36 mois selon contrat).
Trêve hivernale : impacte ma GLI ?
Non — la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) empêche l'expulsion physique, mais pas la procédure judiciaire. Votre GLI continue de couvrir pendant cette période.