En bref. Le locataire est présumé responsable des dégradations survenues pendant la location (article 1732 du Code civil) et de l'incendie (article 1733), sauf preuve contraire. Son assurance habitation intervient donc en première ligne. La PNO du bailleur prend le relais ensuite : dommages non couverts, périodes sans locataire, franchise, et surtout absence d'assurance en face.
Le locataire est présumé responsable : ce que disent les articles 1732 et 1733
Le point de départ n'est pas l'assurance, c'est le Code civil. L'article 1732 pose que le locataire répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance du logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1733 va plus loin pour l'incendie : le locataire en répond, sauf s'il démontre un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction, ou que le feu s'est communiqué depuis un bâtiment voisin.
Autrement dit, la charge de la preuve pèse sur le locataire, pas sur le bailleur. Le propriétaire n'a pas à démontrer une faute : c'est à l'occupant d'établir qu'il n'en a pas commis. Cette présomption est l'une des rares situations où le bailleur part avec un avantage juridique réel. Encore faut-il l'exploiter au bon moment, c'est-à-dire dès la déclaration.
Deux limites tempèrent le principe. La vétusté et la force majeure échappent au locataire : l'article 1755 du Code civil écarte les réparations locatives qui ne sont occasionnées que par l'usure normale ou un événement irrésistible. Et tout ce qui relève de la structure, de la toiture, d'une canalisation encastrée ou d'un vice de construction reste à la charge du propriétaire.
Qui déclare le sinistre, et à quel assureur ?
Chacun déclare à son propre assureur. Le locataire déclare à son contrat d'assurance habitation, obligatoire pour un logement loué au titre de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur — ou son mandataire de gestion — déclare de son côté à sa PNO, même lorsqu'il pense que l'affaire sera réglée par l'assurance de l'occupant : ouvrir un dossier ne coûte rien et évite un refus pour déclaration tardive si le scénario se complique.
Les délais sont courts et encadrés par l'article L.113-2 du Code des assurances : au minimum 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, et 2 jours ouvrés en cas de vol. Pour une catastrophe naturelle, le délai est de 30 jours après publication de l'arrêté (article L.125-2). Un contrat peut allonger ces délais, jamais les raccourcir.
- Photographier les dommages avant tout nettoyage ou réparation d'urgence.
- Conserver le constat amiable dégât des eaux, les devis et les factures.
- Ressortir l'état des lieux d'entrée : c'est la pièce qui sépare une dégradation d'une vétusté.
- Réclamer l'attestation d'assurance du locataire en cours de validité, un droit annuel du bailleur.
L'ordre d'intervention : l'assurance du locataire d'abord, la PNO ensuite
Dans la grande majorité des dossiers, l'assurance du locataire intervient en premier, au titre de sa garantie « risques locatifs » (incendie, dégât des eaux, explosion) et de sa responsabilité civile. C'est elle qui indemnise les dommages causés au logement dont il doit répondre, et c'est vers elle que l'assureur du bailleur se tournera.
La PNO du bailleur joue ensuite un rôle de second rideau, qui n'a rien de théorique. Elle prend en charge ce que la garantie du locataire ne couvre pas : un sinistre d'origine structurelle, les périodes sans occupant, une franchise laissée à votre charge, une perte de loyers pendant les travaux, ou tout simplement l'absence d'assurance en face. Ce que couvre exactement une PNO dépend du contrat, mais ce rôle de filet est constant.
Qui paie quoi, sinistre par sinistre
| Situation | Qui indemnise en premier | Rôle de la PNO |
|---|---|---|
| Dégât des eaux dû à une négligence du locataire | Assurance du locataire (risques locatifs et RC) | Complément, franchise, recours |
| Incendie dont l'origine est dans le logement | Assurance du locataire (présomption art. 1733) | Complément et perte de loyers |
| Fuite sur une canalisation encastrée | Assurance du propriétaire ou de la copropriété | Prise en charge principale |
| Dégradations relevées à l'état des lieux de sortie | Dépôt de garantie, puis le locataire | Hors garantie en principe |
| Sinistre pendant une période sans locataire | Aucune assurance d'occupant en face | Prise en charge principale |
| Locataire sans assurance | Personne, sauf recours sur son patrimoine | Prise en charge, puis recours |
Ce tableau donne la logique générale. Les circonstances la nuancent dès que plusieurs causes se cumulent, et le contrat garde le dernier mot sur l'étendue exacte des garanties.
Dégât des eaux : la convention IRSI change la mécanique
Le dégât des eaux est de loin le sinistre le plus fréquent entre un locataire et son bailleur. Entre assureurs adhérents, il ne se règle pas par un affrontement direct mais par la convention IRSI, qui désigne un assureur gestionnaire unique, celui du local sinistré, et organise l'indemnisation autour de deux seuils exprimés hors taxes et par local sinistré : 1 600 € et 5 000 €.
Sous le premier seuil, l'assureur gestionnaire indemnise son assuré et abandonne son recours : la question de la responsabilité perd tout intérêt pratique. Au-delà de 5 000 € HT, le dossier revient au droit commun, avec expertise et recherche du responsable. Entre les deux, la gestion reste conventionnelle. Un point est décisif : la convention ne joue qu'entre assureurs adhérents. Un locataire non assuré fait sortir le dossier du dispositif. Pour le partage détaillé, voyez qui paie un dégât des eaux.
Le locataire n'est pas assuré : que se passe-t-il ?
C'est le scénario le plus coûteux. Sans contrat en face, aucune convention entre assureurs ne s'applique et le locataire répond sur son patrimoine personnel, ce qui revient souvent à ne rien recouvrer. La PNO devient alors la seule protection réelle : elle indemnise, puis exerce le recours à votre place.
La loi offre aussi un levier préventif. En cas de défaut d'assurance, l'article 7 g permet au bailleur, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, de souscrire une assurance pour le compte du locataire et d'en récupérer le coût par douzièmes avec le loyer, majoré au maximum de 10 % de la prime. Le bail peut par ailleurs comporter une clause de résiliation de plein droit pour défaut d'assurance, expressément admise par l'article 4 g de la loi de 1989. À lire : que faire face à un locataire non assuré et le sinistre sans assurance en face.
Franchise, recours et subrogation : qui supporte le reste à charge
Quand la PNO indemnise à la place de l'assurance du locataire, elle ne fait pas cadeau de la somme. L'article L.121-12 du Code des assurances la subroge dans vos droits : elle récupère le montant versé auprès du responsable ou de son assureur. Vous n'avez pas à mener ce recours vous-même, mais vous devez préserver les preuves, d'où l'importance des photos, de l'état des lieux et du constat amiable.
Reste la franchise. Si l'assurance du locataire indemnise, sa franchise le concerne. Si la PNO intervient, la vôtre s'applique et peut, selon les contrats, être réclamée dans le recours. Sur un contrat PNO d'habitation, l'ordre de grandeur constaté se situe autour de 150 à 300 €. Pour le budget global, voyez le tarif d'une assurance PNO.
Dépôt de garantie ou assurance : ne pas confondre
Le dépôt de garantie n'est pas une assurance. Il couvre, en fin de bail, les dégradations locatives établies par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, ainsi que les loyers et charges impayés. Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé, et se restitue dans le mois qui suit la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans le cas contraire.
Un sinistre indemnisable relève de l'assurance, pas du dépôt : retenir sur le dépôt une somme déjà prise en charge par un assureur expose à une contestation, et à la majoration de retard prévue par la loi. Le détail figure sur dépôt de garantie et assurance. Si le nouvel occupant modifie l'usage du logement, par exemple un passage en colocation ou en bail mobilité, pensez à le déclarer. Une question sur votre situation : contact@surtea.fr.