Si votre locataire ne fournit pas d'attestation d'assurance, suivez trois étapes : (1) mise en demeure par LRAR sous 8 jours. (2) Sans réponse à 30 jours, vous pouvez souscrire une assurance « risques locatifs » à sa place et lui facturer le coût +10% sur les charges (loi 1989, art. 7g). (3) Le défaut persistant est un motif légitime de résiliation du bail. Votre PNO vous protège entre-temps.
L'obligation du locataire
L'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 impose à tout locataire de s'assurer contre les risques locatifs et de fournir une attestation au bailleur à la remise des clés, puis chaque année. L'attestation doit prouver la couverture incendie, explosion et dégâts des eaux au minimum.
Étape 1 — Mise en demeure
Envoyez une LRAR au locataire lui demandant de fournir une attestation d'assurance valide dans un délai raisonnable (15 jours par exemple). Mentionnez explicitement l'article 7g de la loi 1989 et les conséquences en cas de défaut. Conservez l'AR.
Étape 2 — Souscription par le bailleur
Si pas de réponse satisfaisante sous 30 jours, vous pouvez souscrire une assurance « risques locatifs » à la place du locataire. Le coût est répercuté sur les charges locatives majoré de 10%. Cette procédure est encadrée par la loi 1989, art. 7g. Le locataire doit en être informé par écrit.
Étape 3 — Résiliation du bail
Le défaut persistant d'assurance, malgré mise en demeure, constitue un motif légitime de résiliation du bail. Procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire. Le bail peut comporter une clause résolutoire activable plus simplement. Prenez conseil auprès d'un avocat ou d'une protection juridique.
Le rôle de votre PNO en attendant
Pendant toute cette période d'incertitude, votre PNO vous protège : si un sinistre survient et que le locataire est défaillant, votre PNO indemnise les voisins et tiers lésés, puis se retourne contre le locataire. Sans PNO, vous prenez en charge personnellement.