En bref. Louer un local à une entreprise sort du champ de la PNO habitation : ni l'activité exercée, ni les stocks, ni la perte d'exploitation ne relèvent d'un contrat conçu pour du logement. Le bailleur assure les murs et sa responsabilité de propriétaire ; le preneur assure son activité, son contenu et sa responsabilité civile d'exploitation.
Pourquoi une PNO habitation ne convient pas à un local professionnel
Un contrat d'habitation est tarifé et rédigé pour un risque de logement : occupation domestique, absence d'activité, valeurs mobilières limitées. Dès qu'un local accueille une entreprise, trois paramètres changent radicalement : la nature de l'activité (un atelier de peinture n'a pas le profil de risque d'un cabinet comptable), la présence du public, et les valeurs exposées, stocks et matériels compris.
Assurer un local commercial sur un contrat habitation expose donc à un refus de garantie pour risque non déclaré, ou à une réduction proportionnelle d'indemnité si l'inexactitude est constatée après sinistre. La solution n'est pas d'ajouter une option : c'est de souscrire un contrat conçu pour ce risque, du type assurance de local commercial pour bailleur.
Bail commercial, bail professionnel : deux régimes à distinguer
Le bail commercial relève des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il vise les activités commerciales, industrielles ou artisanales, dure neuf ans avec une faculté de résiliation triennale pour le preneur, et ouvre droit au renouvellement, donc à une indemnité d'éviction en cas de refus. C'est le régime le plus protecteur pour le locataire.
Le bail professionnel est régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il concerne les activités libérales et non commerciales, dure au minimum six ans, se renouvelle par tacite reconduction, et le locataire peut donner congé à tout moment avec six mois de préavis. Il n'ouvre pas droit à l'indemnité d'éviction.
Cette différence n'est pas neutre pour l'assurance : la durée d'engagement, la stabilité de l'occupant et le risque de vacance ne sont pas les mêmes, et la clause d'assurance du bail doit être calée sur le régime retenu.
Qui assure quoi : bailleur et preneur
| Élément | Bailleur (propriétaire des murs) | Preneur (entreprise locataire) |
|---|---|---|
| Structure, gros œuvre, toiture | Oui, contrat propriétaire | Non |
| Aménagements et agencements du preneur | Non, sauf clause contraire | Oui |
| Stocks, marchandises, matériel | Non | Oui |
| Responsabilité civile d'exploitation | Non | Oui |
| Responsabilité de propriétaire d'immeuble | Oui | Non |
| Risques locatifs (incendie, dégât des eaux) | Complément | Oui, en première ligne |
| Perte de loyers après sinistre | Oui | Non |
| Perte d'exploitation | Non | Oui |
La clause d'assurance du bail : ce qu'elle doit dire
En bail commercial comme en bail professionnel, la liberté contractuelle est large : c'est le bail qui organise la répartition. Une clause d'assurance solide comporte quatre éléments.
- L'obligation d'assurance du preneur, avec la liste des garanties exigées : incendie, dégât des eaux, explosion, bris de glace, responsabilité civile d'exploitation, et le cas échéant recours des voisins et des tiers.
- La remise annuelle de l'attestation, avec une sanction en cas de défaut. À la différence du logement, aucun texte n'impose ici de mécanisme légal automatique : ce que le bail ne prévoit pas n'existe pas.
- L'obligation d'assurance du bailleur sur les murs, et l'indication de qui supporte la prime.
- L'obligation d'information réciproque en cas de changement d'activité, de travaux ou de sous-location, tout changement d'activité modifiant le risque assuré.
Il faut noter que les articles 1732 et 1733 du Code civil, qui font peser sur le locataire une présomption de responsabilité pour les dégradations et l'incendie, figurent parmi les règles communes du louage : ils s'appliquent donc aussi aux baux commerciaux et professionnels, et pas seulement à l'habitation.
La renonciation à recours : utile, mais à manier avec méthode
Beaucoup de baux comportent une clause de renonciation réciproque à recours : bailleur et preneur renoncent à se poursuivre mutuellement en cas de sinistre, chacun se retournant vers son propre assureur. L'objectif est d'éviter des années de contentieux pour un incendie dont l'origine reste discutée.
La clause n'a d'efficacité réelle que si elle est doublée de la renonciation des assureurs respectifs. Une renonciation signée par les parties mais ignorée des contrats laisse chaque assureur libre d'exercer son recours au titre de la subrogation de l'article L.121-12 du Code des assurances. Le réflexe est donc double : insérer la clause dans le bail, et la faire mentionner dans les deux contrats d'assurance.
Qui paie la prime ? La répartition des charges
Rien n'interdit de mettre la prime d'assurance de l'immeuble à la charge du preneur : c'est une pratique courante en bail commercial. Deux garde-fous encadrent toutefois la refacturation.
D'abord, l'article L.145-40-2 du Code de commerce impose d'annexer au bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes, avec l'indication de leur répartition. Une charge absente de l'inventaire ne peut pas être refacturée. Ensuite, l'article R.145-35, issu du décret du 3 novembre 2014 et applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, liste les dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputées au preneur : notamment les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et les honoraires qui s'y rattachent, les impôts dont le bailleur est le redevable légal, les honoraires de gestion des loyers et les charges des locaux vacants.
La prime d'assurance de l'immeuble ne figure pas dans cette liste d'exclusions : elle reste donc refacturable, à condition d'apparaître dans l'inventaire annexé au bail.
Immeuble mixte habitation-commerce
Un immeuble qui abrite un commerce en rez-de-chaussée et des logements aux étages ne se traite pas par juxtaposition de deux contrats d'habitation. La présence d'une activité au pied de l'immeuble modifie le risque de l'ensemble, en particulier le risque incendie, et beaucoup de contrats d'habitation excluent purement et simplement ce type de configuration.
Le bon réflexe est un contrat unique conçu pour l'immeuble mixte, qui déclare l'activité exercée au rez-de-chaussée et couvre les parties communes, les logements non occupés et la responsabilité du propriétaire. Le sujet est développé dans immeuble mixte habitation-commerce. Si la transformation est récente, elle constitue une aggravation du risque à déclarer à l'assureur.
Perte de loyers et vacance : le point souvent oublié
Sur un local professionnel, la remise en état après un sinistre sérieux se compte en mois, et la relocation en trimestres. La garantie perte de loyers, souvent exprimée en nombre de mois de loyer ou en pourcentage du loyer annuel, est donc plus structurante ici qu'en habitation. Vérifiez la durée d'indemnisation prévue, généralement de douze à vingt-quatre mois, et la base de calcul retenue.
Côté budget, un contrat propriétaire pour un local de taille courante se situe le plus souvent dans une fourchette estimative de 200 à 600 € par an, avec des écarts importants selon la surface, la nature de l'activité du preneur et les capitaux garantis. Une activité classée à risque, un stock important ou une localisation exposée déplacent nettement le curseur. Pour une estimation sur votre local : contact@surtea.fr.