En bref. Pour un impayé, vous avez 30 jours à compter de l'incident de paiement, la garantie jouant dès que la dette dépasse un mois de loyer charges comprises. Entre 30 et 90 jours, une franchise proportionnelle au retard s'applique ; au-delà de 90 jours, une déchéance peut être prononcée. Pour des dégradations, le délai est de 30 jours après l'état des lieux de sortie. Et deux gestes font tomber la garantie : accorder un échéancier sans accord, et refuser de signer la quittance subrogative.
Le calendrier de la déclaration
| Moment de la déclaration | Conséquence |
|---|---|
| Dans les 30 jours suivant l'incident | Prise en charge normale |
| Entre 30 et 90 jours | Franchise proportionnelle au nombre de jours de retard |
| Plus de 90 jours après l'incident | Déchéance de garantie possible |
La franchise proportionnelle mérite d'être comprise : elle n'est pas forfaitaire, elle se calcule sur le nombre de jours écoulés entre la date de réception de la déclaration et la date effective de l'incident. Plus vous attendez, plus elle grossit. Il n'y a donc aucun intérêt à temporiser, même de quelques semaines.
Le déclencheur est précis : la garantie intervient lorsque la dette locative dépasse un mois de loyer charges comprises. Vous n'avez pas à attendre d'en être à deux ou trois mois.
L'erreur de bonne volonté
Le locataire explique sa situation, promet de rattraper, propose de payer en plusieurs fois. Vous acceptez. C'est humain, et cela peut vous coûter la garantie.
Le contrat interdit au souscripteur d'octroyer des délais de paiement au locataire sans l'accord de l'assureur. La raison est simple : un échéancier accordé de votre côté modifie la dette et peut compromettre le recours.
La bonne façon de faire n'est pas de refuser, c'est de demander l'accord d'abord, par écrit. Un échéancier validé par l'assureur reste un échéancier, et il préserve votre couverture.
Le dossier d'un sinistre loyers impayés
- Copie du bail et de ses annexes, signés et paraphés.
- Taxe foncière, ou à défaut attestation notariée ou titre de propriété si le bien a été acquis dans l'année.
- Détail des impayés du locataire.
- Pour un locataire déjà en place à la prise d'effet : tous les justificatifs de six mois de règlements pendant la période de carence, uniquement sous forme de relevés bancaires identifiant précisément chaque paiement, par virement, prélèvement ou dépôt de chèque avec le montant visible. Les bordereaux de remise groupée de plusieurs chèques sont expressément exclus.
- Les coordonnées des locataires et toute pièce utile à l'instruction.
Deux habitudes à prendre dès la signature du bail : encaisser de façon traçable, et archiver les relevés au fil de l'eau. Reconstituer six mois d'historique bancaire dans l'urgence est pénible, et parfois impossible.
Le dossier d'un sinistre dégradations
Le délai part de l'état des lieux de sortie et non du départ effectif. Trente jours, au-delà desquels une déchéance peut être prononcée.
- Bail et annexes signés et paraphés.
- États des lieux d'entrée et de sortie contradictoires, ou procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice.
- Devis détaillés et chiffrés, pièce par pièce et poste par poste.
- Description détaillée des dégradations.
- Justificatif de la date de construction ou de réfection du lot, qui commande le calcul de la vétusté.
Rappel du piège détaillé sur notre page dégradations locatives : vous ne pouvez ni exécuter les travaux ni relouer avant la confirmation d'octroi de la garantie.
Bonne nouvelle au passage : les sinistres sont appréciés indépendamment par garantie. Des dégradations constatées après un sinistre loyers impayés forment un nouveau sinistre, avec son propre plafond.
La quittance subrogative, à ne jamais refuser
Quand l'assureur vous indemnise, il prend votre place dans le recours contre le locataire. Cela suppose que vous signiez une quittance subrogative et, le cas échéant, que vous fassiez jouer la clause résolutoire du bail.
Le contrat est net : les garanties cessent si l'assuré refuse de faire jouer la clause résolutoire ou de signer la quittance subrogative au bénéfice de l'assureur. Elles cessent également en cas de non-respect de vos obligations légales ou contractuelles, et en cas de suspension ou de non-paiement des cotisations.
Le mécanisme est le même que celui décrit sur notre page subrogation : on ne peut pas être indemnisé et conserver en même temps l'action contre le débiteur.
Quand les garanties s'arrêtent
Pour la garantie loyers impayés, elles cessent à la remise définitive des clés, à la reprise des lieux ou lors du procès-verbal de reprise dressé par commissaire de justice. En cas de reprise judiciaire avec du mobilier restant, cette date est reportée jusqu'à la récupération du mobilier, dans la limite de deux mois.
Deux situations particulières :
- Départ à la cloche de bois : la durée du remboursement court jusqu'à la date du procès-verbal de reprise des lieux dressé par commissaire de justice. D'où l'intérêt de le faire établir sans tarder.
- Décès du locataire : la durée de remboursement est limitée à trois mois à compter du décès, sauf transfert légal du bail prévu à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, le dossier est clos dès que la dette est intégralement réglée, et l'assureur peut le clôturer lorsque le solde résiduel est inférieur à 150 euros.