En bref. La garantie couvre le coût des travaux de remise en état, constatés par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. La vétusté est une décote de 6 % par an depuis la construction ou la réfection du lot, plafonnée à 50 %. Le dépôt de garantie s'impute en premier. Et surtout : vous ne pouvez ni exécuter les travaux ni relouer le bien avant la confirmation d'octroi de la garantie.
Le piège qui coûte le plus cher
Commençons par lui, parce qu'il se referme en quelques jours et qu'il est irréversible.
Le contrat interdit au souscripteur d'exécuter les travaux ou de relouer le bien avant la confirmation d'octroi de la garantie. Le réflexe naturel est pourtant exactement l'inverse : on veut remettre vite en état pour ne pas perdre un mois de loyer.
Faire les travaux avant l'accord, c'est détruire la preuve du dommage. Relouer avant l'accord, c'est rendre toute expertise impossible. Dans les deux cas, l'indemnisation tombe.
La bonne séquence est donc : état des lieux de sortie, déclaration, devis, attente de l'accord, puis travaux et relocation.
L'état des lieux, pièce maîtresse
La garantie s'appuie sur une comparaison. Sans état des lieux d'entrée détaillé, il n'y a rien à comparer, et donc rien à indemniser.
Les deux états des lieux doivent être contradictoires, c'est-à-dire établis en présence des deux parties, ou dressés par commissaire de justice.
Point utile : si le locataire refuse ou ne se présente pas, faites établir un constat par commissaire de justice. Ses honoraires peuvent vous être remboursés, sous réserve que le dossier soit accepté. Ne restez donc jamais sans constat de sortie : c'est la situation la plus coûteuse.
Un conseil qui ne coûte rien : photographiez pièce par pièce à l'entrée, et annexez les photos datées à l'état des lieux. Un texte seul se discute, une photo beaucoup moins.
Le calcul de la vétusté
C'est le poste qui explique l'écart entre le devis et l'indemnité. La vétusté est calculée sur une décote de 6 % par an, à compter de la date de construction ou de réfection du lot dûment justifiée, et elle est plafonnée à 50 %.
| Ancienneté depuis construction ou réfection | Vétusté appliquée | Part indemnisable |
|---|---|---|
| 2 ans | 12 % | 88 % |
| 5 ans | 30 % | 70 % |
| 8 ans | 48 % | 52 % |
| 10 ans et au-delà | 50 % (plafond) | 50 % |
Le plafond de 50 % est une bonne nouvelle pour les biens anciens : même sur un logement rénové il y a vingt ans, la moitié du coût reste indemnisable. Beaucoup de contrats du marché laissent la décote filer jusqu'à 70 ou 80 %.
La date de réfection compte autant que la date de construction. Conservez donc les factures de vos travaux : une cuisine refaite il y a trois ans repart d'une vétusté de 18 %, pas de celle de l'immeuble. C'est d'ailleurs une pièce explicitement demandée au dossier sinistre.
L'imputation du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie s'impute sur l'indemnisation. Il vient donc en premier, avant la prise en charge.
Une nuance utile : il n'est pas déduit s'il a été retenu au titre de dégradations imputables au locataire mais non garanties par le contrat, à condition que ces dégradations soient justifiées par devis ou facture d'un tiers. Autrement dit, si vous avez conservé le dépôt pour une cuisine abimée, qui est hors garantie, il ne vient pas réduire l'indemnité due sur les murs et les sols.
Le dossier à constituer
La déclaration doit intervenir au plus tard 30 jours après l'état des lieux de sortie. Au-delà, une déchéance de garantie peut être prononcée.
Le dossier comprend :
- la copie du bail et de ses annexes, signés et paraphés ;
- les états des lieux d'entrée et de sortie contradictoires, ou le procès-verbal de constat ;
- des devis détaillés et chiffrés, pièce par pièce et poste par poste ;
- une description détaillée des dégradations ;
- le justificatif de la date de construction ou de réfection du lot ;
- les coordonnées des locataires.
Un devis global du type « remise en état du logement, 6 000 euros » sera refusé. Demandez à votre artisan un chiffrage ligne par ligne : c'est ce que l'assureur examine, et il peut désigner un expert pour réévaluer les montants présentés.
Dégradations et impayés sont deux sinistres distincts
Les sinistres sont appréciés indépendamment par type de garantie. Des dégradations constatées après la prise en charge d'un sinistre loyers impayés constituent un nouveau sinistre, avec son propre plafond.
C'est une bonne nouvelle : un locataire qui part en laissant une dette et un logement abimé ouvre deux dossiers, pas un seul. Chacun suit son calendrier de déclaration, et celui des dégradations part de l'état des lieux de sortie.
Attention toutefois à ne pas confondre avec les exclusions : cuisine, salle de bain, électroménager, portes, fenêtres et volets intérieurs ne relèvent pas de cette garantie.