En bref. Quatre exclusions surprennent régulièrement les bailleurs : le logement loué à un proche (conjoint, concubin, ascendant, descendant), le bail prévoyant le loyer en espèces, la résidence secondaire ou le logement de fonction, et le logement déclaré indécent ou ne respectant pas les normes d'habitabilité. S'y ajoute une règle de bon sens mais décisive : tout litige dont le fait générateur est antérieur à la souscription est hors garantie.
Les exclusions qui tiennent à la situation
Celles-ci se vérifient avant de souscrire, et elles ne se rattrapent pas.
| Situation | Pourquoi c'est exclu |
|---|---|
| Locataire proche : conjoint marié ou pacsé, concubin, ascendant, descendant | Le lien familial rend le recours illusoire et ouvre la porte à l'arrangement de complaisance |
| Résidence secondaire ou logement de fonction | Le contrat vise l'habitation principale, mixte ou professionnelle |
| Sous-location, même avec votre accord | Le payeur réel n'est plus le signataire du bail |
| Logement loué au personnel d'ambassade ou de consulat, et aux diplomates | L'immunité diplomatique rend l'exécution impossible |
| Logement indécent, impropre à l'habitation ou en péril | Le bailleur ne respecte pas ses propres obligations |
La première ligne mérite d'être lue deux fois. Loger son enfant étudiant dans un appartement dont on est propriétaire est une situation très répandue, et elle n'est pas assurable contre l'impayé. Ce n'est pas une sanction, c'est la nature même du risque : on n'assure pas un impayé que l'on pourrait décider soi-même.
La dernière renvoie à une obligation que beaucoup sous-estiment. Un logement qui ne respecte pas les critères de décence, au sens de l'article 1719 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, sort du contrat. Notre page sur le logement décent détaille ces critères.
Le loyer en espèces, exclusion totale
Les baux qui prévoient le versement du loyer en espèces sont exclus, et les loyers versés en espèces ne sont pas garantis.
La raison est pratique : au moment du sinistre, l'assureur demande la preuve des règlements, et il n'accepte que les relevés bancaires qui identifient précisément chaque paiement, par virement, prélèvement ou dépôt de chèque avec le montant visible. Une remise d'espèces ne laisse aucune trace exploitable.
Conclusion opérationnelle : si vous encaissez encore en liquide, changez de mode avant de souscrire, pas après.
Le fait générateur antérieur à la souscription
Les litiges et les dommages dont le fait générateur est antérieur à la date de souscription sont exclus. C'est le principe même de l'assurance : elle couvre un risque futur et incertain.
En pratique, cela vise la situation du bailleur qui souscrit une fois le problème commencé. Le taire relève de la fausse déclaration, avec annulation possible du contrat. Si vous êtes dans ce cas, notre page impayé sans assurance expose ce qui reste possible.
Les exclusions propres aux dégradations
C'est la liste la plus contre-intuitive du contrat, et celle qui provoque le plus de déceptions. La garantie vise les détériorations immobilières, au sens strict.
Sont notamment exclus :
- les dommages aux biens mobiliers, même fixés ou scellés, aux éléments de cuisine et de salle de bain et aux appareils électroménagers ;
- les dommages aux portes, portes de placards, fenêtres, porte-fenêtres et volets intérieurs ;
- la robinetterie visible : tuyaux apparents, mitigeurs, pommeaux de douche, chasse d'eau ;
- l'usure normale et le défaut d'entretien, y compris raccords de peinture, détartrage, joints, moisissures et traces d'humidité ;
- les frais de nettoyage, d'entretien et de débarras, et l'évacuation des meubles du locataire ;
- le changement de serrures, sauf ouverture forcée nécessaire à l'exécution d'un jugement ou d'un commandement ;
- les aménagements extérieurs, espaces verts, plantations et clôtures ;
- les travaux réalisés sans l'accord préalable de l'assureur.
Autrement dit, une cuisine abimée et un volet cassé ne relèvent pas de cette garantie, alors qu'un sol, un mur ou une cloison en relèvent. Notre page dégradations locatives détaille ce qui est couvert et comment l'indemnité se calcule.
Les exclusions de la protection juridique
Elle couvre les litiges immobiliers relatifs au bien assuré, et seulement eux. En sont notamment exclus les amendes et condamnations prononcées contre vous, les sommes dont vous êtes légalement redevable au titre du bien, les honoraires de résultat des mandataires, les litiges vous opposant à l'assureur ou à son administrateur de biens, les litiges entre indivisaires ou associés, et les travaux relevant d'une assurance obligatoire, d'un permis de construire ou de démolir, ou d'une déclaration préalable.
Le détail figure sur notre page protection juridique.
La liste à passer avant de signer
- Qui est le locataire ?Aucun lien de parenté direct, de mariage, de pacs ni de concubinage avec vous.
- Quel usage ?Habitation principale, mixte ou professionnelle. Pas de résidence secondaire ni de logement de fonction.
- Comment le loyer est-il versé ?Virement ou prélèvement. Jamais d'espèces.
- Le logement est-il décent ?Surface, performance énergétique, équipements, sécurité. Un logement non conforme n'est pas assurable.
- Y a-t-il déjà un incident ?Un fait générateur antérieur à la souscription n'est jamais couvert.