En bref. La GLI s'applique en meublé, et la règle de non-cumul avec le garant aussi : l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie expressément à l'article 22-1. Deux points propres au meublé méritent attention : le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges, et la dégradation du mobilier est souvent exclue ou étroitement plafonnée. Enfin, la location saisonnière ne relève pas de ce type de contrat.

Le même cadre légal, par renvoi

On lit parfois que les règles du bail d'habitation ne s'appliqueraient pas au meublé. C'est faux pour ce qui nous occupe : l'article 25-3 rend applicable au bail meublé de résidence principale une série de dispositions, dont l'article 22-1 sur le cautionnement.

Conséquence directe : si vous souscrivez une garantie loyers impayés sur un meublé, vous ne pouvez pas exiger en plus un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Comme le meublé loge beaucoup d'étudiants, cette exception joue plus souvent qu'en location nue, mais elle ne se présume pas : elle suppose que le locataire ait bien cette qualité, et le contrat d'assurance peut de son côté refuser le cumul.

Le même renvoi existe pour le bail mobilité, à l'article 25-12.

Le dépôt de garantie, deux mois au lieu d'un

En location nue, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En meublé, il peut atteindre deux mois. Ce n'est pas un détail pour qui souscrit une GLI.

Le dépôt de garantie n'est pas visé par l'interdiction de cumul : vous pouvez l'exiger en plus de l'assurance. Et sur le poste dégradations, il s'impute en premier, avant toute indemnisation. Un dépôt de deux mois absorbe donc une part significative des petites remises en état, ce qui réduit mécaniquement le recours à la garantie.

Pensez à vérifier comment votre contrat articule les deux : certains déduisent le dépôt de garantie du montant indemnisable, d'autres appliquent en plus une franchise.

Le point de vigilance : le mobilier

C'est la différence la plus coûteuse, et la moins anticipée. En meublé, une part du capital exposé vous appartient : literie, électroménager, vaisselle, mobilier, télévision.

Or la garantie dégradations d'une GLI vise d'abord les détériorations immobilières : sols, murs, menuiseries, sanitaires. Le mobilier est fréquemment exclu, ou couvert dans une limite étroite, et presque toujours soumis à un abattement de vétusté.

Trois réflexes limitent le risque. Faire un inventaire du mobilier annexé au bail, détaillé et photographié, puisque sans comparaison possible rien n'est indemnisable. Lire la clause mobilier du contrat avant de signer, et non après le départ du locataire. Et vérifier ce que votre assurance propriétaire non occupant couvre de son côté : en meublé, le mobilier du bailleur peut relever d'une garantie dédiée de ce contrat, pas de la GLI.

La rotation, un risque en soi

Un bail meublé de résidence principale est conclu pour un an, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en location nue. Vous changez donc de locataire bien plus souvent, et chaque changement est un moment de risque : nouveau dossier à valider, nouvel état des lieux, nouvelle période où l'assureur apprécie l'éligibilité.

Deux conséquences pratiques. D'abord, chaque nouveau locataire doit être déclaré à l'assureur, qui vérifie qu'il remplit les conditions : un locataire hors critères installé sans déclaration, c'est une garantie qui ne jouera pas. Notre page sur le changement de locataire détaille la démarche. Ensuite, surveillez le délai de carence éventuel du contrat après chaque entrée dans les lieux.

Ce qui sort du champ

La location saisonnière et le meublé de tourisme ne relèvent pas de ce type de garantie. Le mécanisme suppose un bail d'habitation avec un locataire en résidence principale et un loyer mensuel : une location à la nuitée ou à la semaine n'entre pas dans cette logique, et le risque d'impayé y est de nature différente.

Si vous exploitez en meublé de tourisme, le cadre applicable est celui décrit sur notre page loi Le Meur, et la couverture passe par un contrat adapté à cette activité.

Côté fiscal

En location meublée, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Au régime réel, la prime d'assurance est une charge déductible du résultat, au même titre que les autres frais d'exploitation. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre les charges de façon globale : la prime ne se déduit pas en plus.

Notre page assurance PNO en LMNP traite le volet assurance du bâti dans ce régime.