En bref. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, donne aux communes de nouveaux outils pour encadrer les meublés de tourisme : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, quotas, plafond de nuitées abaissé. Côté assurance, la conséquence est immédiate : la location courte durée doit être déclarée à l'assureur, et une PNO conçue pour la location nue ne suffit pas.
Ce que la loi Le Meur change pour les bailleurs
Adoptée le 19 novembre 2024, la loi dite « Le Meur » ne crée pas d'interdiction générale de la location saisonnière. Elle fait autre chose : elle transfère aux communes l'essentiel des leviers de régulation et généralise l'identification des logements loués en meublé de tourisme. Pour un propriétaire, la conséquence est que la réponse à la question « est-ce autorisé ? » dépend désormais très largement de la commune où se trouve le bien.
Deux mouvements structurent le texte. D'abord la traçabilité : la déclaration en mairie assortie d'un numéro d'enregistrement, longtemps réservée à certaines communes, a vocation à devenir la règle générale, y compris pour la location de sa propre résidence principale ; les modalités et le calendrier d'entrée en vigueur sont précisés par voie réglementaire. Ensuite la capacité de freiner : quotas, zonage, plafonds de nuitées, autorisation de changement d'usage.
Les nouveaux outils des communes
| Outil | Ce qu'il permet à la commune | Ce que le bailleur doit vérifier |
|---|---|---|
| Déclaration et numéro d'enregistrement | Recenser les meublés de tourisme du territoire | Numéro obtenu avant la première annonce et reporté sur celle-ci |
| Plafond de nuitées (résidence principale) | Abaisser le plafond annuel de 120 à 90 jours | La délibération applicable à sa commune, chaque année |
| Quotas et zonage | Limiter le nombre de meublés, réserver des secteurs à la résidence principale | La possibilité d'obtenir — ou de conserver — une autorisation |
| Changement d'usage | Soumettre la transformation d'un logement en meublé de tourisme à autorisation | L'autorisation, sa durée et ses éventuelles conditions de compensation |
| Performance énergétique | Écarter les logements les plus énergivores du marché touristique | Le DPE du bien et le calendrier qui lui est applicable |
Le manquement à ces obligations n'a rien de symbolique : la commune peut saisir le juge, qui prononce des amendes civiles, et l'annonce peut être retirée de la plateforme. Or aucune assurance ne prend en charge une amende : les sanctions sont, par principe, inassurables. Sur le volet énergétique, le calendrier applicable au parc locatif classique est détaillé dans notre page DPE et passoire thermique.
En copropriété, l'assemblée générale reprend la main
Le texte donne aussi du pouvoir au collectif de l'immeuble. Le règlement de copropriété doit se prononcer explicitement sur la possibilité de louer en meublé de tourisme, et l'assemblée générale peut, à une majorité renforcée, interdire cette activité dans l'immeuble. Le copropriétaire qui loue doit par ailleurs en informer le syndic.
Cette dimension a un prolongement assurance souvent ignoré : le contrat de l'immeuble couvre les parties communes, pas l'activité exercée dans un lot. Une exploitation touristique menée contre le règlement de copropriété expose à une action des autres copropriétaires — un litige que seule une garantie protection juridique permet de financer sereinement.
La courte durée doit être déclarée à l'assureur
C'est le point le plus coûteux à négliger. Passer d'un locataire à l'année à une rotation de voyageurs modifie la nature du risque : davantage d'entrées et de sorties, des occupants qui ne connaissent pas le logement, du mobilier et de l'électroménager appartenant au propriétaire, parfois une remise de clés automatisée.
L'article L.113-2 du Code des assurances impose de déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent les risques garantis. Le passage en meublé de tourisme en fait partie, sans ambiguïté. À défaut, deux textes s'appliquent : l'article L.113-8, qui permet l'annulation du contrat en cas de fausse déclaration de mauvaise foi, et l'article L.113-9, qui réduit l'indemnité en proportion des primes payées lorsque l'omission est de bonne foi. Autrement dit, un sinistre important peut être indemnisé de moitié — ou pas du tout.
Ce qu'une PNO conçue pour la location nue ne couvre pas
Une assurance propriétaire non occupant classique est pensée pour un logement loué vide, à un locataire qui assure lui-même ses biens et sa responsabilité. En courte durée, ce raisonnement s'effondre : le voyageur n'a aucun contrat habitation sur le bien. Quatre trous apparaissent :
- Le mobilier et l'équipement, qui appartiennent au propriétaire et doivent donc figurer au contrat pour un capital réaliste.
- Les dégradations commises par les occupants, du canapé brûlé à la table cassée, souvent exclues ou fortement plafonnées.
- Le vol sans effraction : un occupant détenteur des clés n'entre pas par effraction, ce qui suffit à écarter la garantie vol dans beaucoup de contrats.
- La responsabilité civile d'exploitation : un voyageur blessé par un équipement défectueux met en cause l'exploitant, et non un locataire en titre.
La bonne réponse est un contrat propriétaire non occupant en version meublé de tourisme, ou un contrat dédié à cette activité. Le sujet est développé sur notre page PNO et location saisonnière, et pour le statut fiscal correspondant sur assurance PNO et LMNP.
La « garantie » des plateformes n'est pas votre assurance
Les plateformes de réservation proposent des dispositifs de protection de l'hôte. Ce sont des garanties commerciales, offertes dans le cadre du service : périmètre défini par la plateforme, plafonds, délais de déclaration courts, exclusions nombreuses, et intervention généralement subsidiaire — c'est-à-dire après votre propre assurance. Elles ne couvrent ni la responsabilité civile du propriétaire vis-à-vis des voisins et de la copropriété, ni les dommages au bâtiment lui-même, ni les réservations conclues hors plateforme.
Elles se conçoivent comme un complément, jamais comme un substitut. Un bailleur qui ne dispose que de cela n'est pas assuré.
Régularité de l'activité et assurabilité
Un logement loué sans numéro d'enregistrement ou au-delà du plafond communal reste matériellement couvert contre l'incendie ou le dégât des eaux : l'assureur n'est pas le contrôleur de la mairie. Mais la question se déplace ailleurs. Le questionnaire de souscription porte sur l'usage réel du bien ; déclarer une location nue en exploitant un meublé de tourisme est une fausse déclaration. Et certaines garanties — perte de loyers, perte d'exploitation, protection juridique — supposent une activité exercée conformément à la réglementation. Lorsque la commune a par ailleurs instauré un permis de louer, les deux dispositifs se cumulent.
Ce que coûte l'assurance d'un meublé de tourisme
Un meublé loué en courte durée s'assure logiquement plus cher qu'un logement nu, tout simplement parce que le contrat couvre davantage de choses. Pour un studio ou un deux-pièces, l'ordre de grandeur se situe généralement entre 180 et 400 € par an, contre 100 à 250 € pour la même surface louée vide. L'écart s'explique par le mobilier assuré, la responsabilité d'exploitation et la rotation des occupants. Ces fourchettes sont indicatives : la localisation, la capacité d'accueil et les antécédents pèsent lourd. Devis et attestation 100 % en ligne, sans appel commercial ; question précise à contact@surtea.fr.