Passoire thermique : DPE, location et assurance

En bref. La loi Climat et Résilience retire progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores : les logements classés G en métropole depuis le 1^er janvier 2025, puis les F et les E aux échéances prévues. Un bien mal noté reste assurable, mais deux choses doivent être signalées à l'assureur : la vacance pendant les travaux et le chantier de rénovation lui-même.

Passoire thermique : où en est le calendrier ?

Depuis le 1^er janvier 2023, un logement dont la consommation dépasse le plafond fixé par décret ne peut plus être loué comme résidence principale : c'est la première marche de la décence énergétique. La loi Climat et Résilience a ensuite programmé le retrait progressif des lettres les plus basses du diagnostic de performance énergétique.

Le principe reste le même à chaque étape : l'interdiction vise les nouveaux contrats de location — première mise en location, renouvellement, reconduction. Un bail signé avant l'échéance n'est pas annulé du jour au lendemain, mais il ne pourra pas être reconduit sur un logement devenu indécent. Le calendrier ci-dessous vaut pour la France métropolitaine ; les territoires ultramarins suivent un calendrier propre, décalé.

Les loyers des logements classés F et G sont par ailleurs gelés depuis 2022 : ni révision en cours de bail, ni réévaluation entre deux locataires tant que la lettre n'a pas bougé. Un mode de calcul ajusté pour les très petites surfaces a par ailleurs fait changer de classe une partie du parc, sans le moindre travaux.

Pourquoi le DPE est devenu une affaire de décence

Le DPE n'est plus une simple information commerciale. En intégrant un seuil de performance énergétique dans les critères du logement décent, le législateur a rattaché la lettre du diagnostic à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de délivrer un logement décent. Un logement trop énergivore devient donc un logement indécent, avec les mêmes conséquences qu'une absence de chauffage ou une installation électrique dangereuse — le sujet est développé sur notre page logement décent et obligations du bailleur.

Cette qualification a une portée très concrète : le locataire peut demander des travaux au juge, l'organisme qui verse l'aide au logement peut la conserver, et une garantie loyers impayés peut être discutée si le bail porte sur un logement non conforme.

Un logement classé F ou G reste-t-il assurable ?

Oui. L'assureur n'est pas le juge de la décence. La lettre du DPE ne figure pas parmi les critères de tarification d'un contrat propriétaire non occupant : ce qui compte, c'est la nature du bien, sa surface, sa localisation, son mode d'occupation et son historique de sinistres. Un appartement classé G se souscrit comme un appartement classé C, dans les mêmes fourchettes — voir le tarif d'une assurance PNO.

Ce qui peut réellement bloquer, ce n'est pas la lettre, c'est l'état du bâti : toiture hors d'usage, installation électrique inutilisable, immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité, bien inhabité depuis des années. Dans ces cas, l'assureur peut refuser, restreindre les garanties ou majorer la franchise. Une passoire thermique correctement entretenue n'est pas dans cette situation.

Attention toutefois à ne pas confondre assurabilité et indemnisation : la plupart des contrats excluent ou réduisent les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparations restées à la charge de l'assuré. Une infiltration par une toiture connue pour fuir depuis trois ans se discute.

Vacance pour travaux : le vrai angle mort de la PNO

C'est le point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Un logement retiré de la location pour être rénové devient un logement inoccupé, et l'inoccupation est traitée par les contrats comme une situation particulière. Nombre de contrats prévoient une clause d'inoccupation au-delà d'une durée continue — souvent trente, soixante ou quatre-vingt-dix jours — avec garantie vol suspendue, franchise majorée ou obligation de couper l'eau en période de gel.

Or un chantier de rénovation énergétique dure rarement trois semaines. Isolation, chauffage, menuiseries : le bien peut rester vide plusieurs mois. Pendant ce temps, les sinistres classiques du logement vide s'accumulent — fuite non détectée qui se propage à l'étage inférieur, gel des canalisations, intrusion, dégradation. Notre page sur la vacance locative et l'assurance détaille les réflexes à avoir.

La règle tient en une phrase : on prévient l'assureur avant, pas après. L'article L.113-2 du Code des assurances impose de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui aggravent le risque. Un logement vidé pour travaux en fait partie.

Rénovation énergétique : qui assure le chantier ?

Le contrat propriétaire non occupant couvre le bâtiment, pas l'ouvrage en cours de réalisation. Trois assurances se superposent pendant des travaux de rénovation :

• La responsabilité civile et la garantie décennale de l'entreprise : à exiger avant la signature du devis, attestation en cours de validité à l'appui, avec la mention des activités réellement exercées. Une attestation qui ne couvre pas l'isolation ne sert à rien sur un chantier d'isolation.
• L'assurance dommages-ouvrage : le maître d'ouvrage — donc le propriétaire qui fait réaliser les travaux — doit la souscrire avant l'ouverture du chantier lorsque les travaux relèvent de la garantie décennale. Elle permet d'être indemnisé sans attendre qu'un tribunal désigne un responsable. Son absence se paie surtout à la revente dans les dix ans.
• Le contrat du propriétaire : il continue de couvrir le bâti existant, sous réserve de la clause d'inoccupation et de l'aggravation liée au chantier. Notre page assurance habitation et travaux précise ce qui relève de quoi.

Pour un chantier lourd, une assurance tous risques chantier peut s'ajouter : elle couvre les dommages à l'ouvrage en cours, y compris ceux dont personne n'est responsable.

Ce qu'il faut déclarer, et à quel moment

Quatre événements méritent un écrit adressé à l'assureur, idéalement avant qu'ils ne se produisent :

• Le passage de loué à vacant, avec la durée prévisible d'immobilisation.
• L'ouverture du chantier, sa nature et sa durée : échafaudage, toiture ouverte, logement privé de chauffage.
• Le changement de mode de chauffage : pompe à chaleur, poêle à granulés, insert. Un appareil de chauffage au bois s'accompagne d'obligations d'installation et de ramonage que l'assureur peut opposer après un incendie.
• Les installations nouvelles : panneaux photovoltaïques, unité extérieure de pompe à chaleur, ventilation double flux. Ces équipements ont une valeur et une exposition propres au vol et à la grêle.

Une déclaration inexacte coûte cher : en cas de mauvaise foi établie, le contrat peut être annulé (article L.113-8 du Code des assurances) ; en cas d'omission de bonne foi, l'indemnité est réduite en proportion des primes payées au regard de celles qui auraient été dues (article L.113-9).

Après les travaux : remettre le contrat à jour

Une rénovation complète change la valeur du bien et son profil de risque. Trois réflexes à la remise en location : réviser la surface et le capital déclarés si des combles ont été aménagés, ajouter les équipements neufs au contrat, et repasser le bien en statut « loué » pour lever la clause d'inoccupation. Si le logement repart en meublé ou en courte durée, c'est un autre contrat qu'il faut — voir la PNO en LMNP, et le permis de louer lorsque la commune l'a instauré.

Ce que tout cela coûte réellement

Pour un appartement loué, une PNO se situe généralement entre 100 et 250 € par an ; pour une maison individuelle, entre 150 et 350 €. La vacance déclarée pour travaux n'entraîne pas mécaniquement une surprime : elle entraîne surtout un ajustement de garanties, parfois une franchise revue. À l'inverse, une vacance non déclarée ne coûte rien… jusqu'au sinistre, où elle peut coûter la totalité de l'indemnité. Ces fourchettes restent indicatives. Souscription et attestation 100 % en ligne ; une question précise, une réponse écrite à contact@surtea.fr.