En bref. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise un bailleur personne morale à exiger un cautionnement que s'il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier. Seule exception : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, c'est-à-dire la SCI familiale, qui échappe à cette restriction. Une SCI entre associés non apparentés ne peut donc, en pratique, pas se reposer sur un garant.
La règle, et pourquoi elle surprend
Le non-cumul entre garant et assurance est déjà peu connu. La restriction propre aux personnes morales l'est encore moins, alors qu'elle est plus radicale : elle ne dépend pas de ce que vous avez souscrit, mais de ce que vous êtes.
Concrètement, si votre bien est détenu par une société, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de présenter ses parents comme garants, même sans aucune assurance. Les deux seules portes ouvertes sont un cautionnement apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d'État, et le cas du logement loué à un étudiant qui ne perçoit pas de bourse de l'enseignement supérieur.
Un cautionnement obtenu hors de ces cas est nul, donc inutilisable le jour où il servirait.
La SCI familiale, seule exception
Le texte réserve un sort particulier à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Celle-là est traitée comme un bailleur ordinaire et peut demander un cautionnement dans les mêmes conditions qu'un particulier, donc sous réserve de la règle de non-cumul avec une assurance.
Deux mots méritent attention. Exclusivement : il suffit d'un associé extérieur au cercle familial pour que l'exception tombe. Et quatrième degré : on compte les générations qui séparent chaque associé de l'ancêtre commun, ce qui englobe les cousins germains, mais pas au-delà.
Vérifiez donc la composition réelle de votre société avant de raisonner comme une SCI familiale. Une entrée d'associé, une cession de parts à un tiers ou l'arrivée d'un investisseur extérieur peut faire basculer la société dans le régime restrictif sans que personne n'y pense.
La conséquence pratique
Pour une SCI qui n'est pas familiale, l'arbitrage habituel entre garant, Visale et assurance n'existe pas vraiment.
| Dispositif | SCI familiale | SCI non familiale |
|---|---|---|
| Garant personne physique | Possible, sauf si une assurance est souscrite | Exclu |
| Cautionnement par un organisme listé | Possible | Possible |
| Étudiant non boursier | Possible | Possible |
| Garantie loyers impayés | Possible | Possible |
| Dépôt de garantie | Possible | Possible |
En clair. Pour une SCI entre associés non apparentés, la garantie loyers impayés et le dépôt de garantie sont les deux leviers réellement disponibles sur la plupart des dossiers. Ce n'est pas un choix de confort, c'est la structure juridique du bailleur qui l'impose.
Le traitement fiscal de la prime
Il dépend du régime d'imposition de la société, et l'écart n'est pas neutre.
SCI à l'impôt sur le revenu. Les résultats sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Au régime réel, la prime d'assurance est une charge déductible au titre de l'article 31 du Code général des impôts, comme la prime propriétaire non occupant.
SCI à l'impôt sur les sociétés. La prime est une charge d'exploitation déductible du résultat de la société, dans les conditions de droit commun.
Notre page SCI familiale à l'IS ou à l'IR compare les deux régimes sous l'angle assurance.
Plusieurs lots dans la même société
Quand la SCI détient plusieurs biens loués, trois points changent par rapport à un bailleur avec un seul appartement.
Le dossier s'apprécie lot par lot. L'éligibilité se juge locataire par locataire, et un lot dont le locataire sort des critères n'est pas couvert, même si les autres le sont.
La gestion des déclarations devient un sujet. Chaque changement de locataire, chaque avenant, chaque révision de loyer doit être déclaré. Avec dix lots, l'oubli devient statistiquement probable : tenez un suivi.
L'amende de l'article 22-2 est plus lourde. Pour une personne morale, le plafond de l'amende administrative en cas de pièce interdite réclamée au candidat est de 15 000 euros, contre 3 000 pour un particulier. La rigueur sur le dossier locataire est donc un enjeu plus sérieux en société.