En bref. Tout dépend de la date d'entrée dans les lieux. Un locataire installé depuis moins de 15 jours est traité comme un locataire entrant, donc sans carence. Entre 15 jours et 6 mois, il n'est pas éligible : c'est une exclusion ferme, pas une pénalité. Au-delà de 6 mois, il redevient assurable sous conditions, avec une carence de 3 mois complets de date à date.
Les trois tranches d'ancienneté
La plupart des articles sur le sujet décrivent une carence qui s'allongerait progressivement. Ce n'est pas ainsi que fonctionne notre contrat : il y a un trou au milieu.
| Entrée dans les lieux | Statut | Carence |
|---|---|---|
| Moins de 15 jours | Traité comme un locataire entrant | Aucune |
| De 15 jours à 6 mois | Non éligible | Sans objet |
| Plus de 6 mois | Éligible sous conditions | 3 mois complets de date à date |
La conséquence pratique est importante : si vous venez de signer un bail, ne laissez pas passer la quinzaine. Passé ce délai, vous ne pourrez plus assurer ce locataire avant son sixième mois d'occupation, soit plus de cinq mois sans aucune couverture possible, puis trois mois de carence par-dessus.
Pourquoi ce trou au milieu
La logique est celle de l'anti-sélection. Un assureur ne couvre pas un risque déjà en train de se réaliser, et il lui faut un moyen de savoir si c'est le cas.
Pour un locataire entrant, le dossier de candidature est complet et l'historique est vierge : rien à vérifier. Pour un locataire installé depuis plus de six mois, il existe un historique de paiement suffisamment long pour être examiné. Entre les deux, ni l'un ni l'autre : le dossier d'origine n'est plus vérifiable et l'historique est trop court pour prouver quoi que ce soit. D'où l'exclusion.
Les conditions au-delà de six mois
L'éligibilité n'est pas automatique. Six conditions doivent être réunies.
- Le locataire est à jour du paiement de ses loyers et charges.
- Il n'a eu aucun incident de paiement au cours des 6 mois précédant la mise en garantie.
- Il ne fait l'objet d'aucun litige avec le propriétaire.
- Son dossier a été validé par le service de validation des dossiers locataires.
- Vous n'avez pas connaissance d'un projet de départ du locataire, qu'un congé ait été donné ou non.
- Aucun congé n'a été donné par l'un des locataires pendant toute la durée du bail.
Les deux dernières méritent attention, car elles sont faciles à sous-estimer. Souscrire en sachant que le locataire prépare son départ vous place sur le terrain de la fausse déclaration. Et un congé donné puis annulé des mois plus tôt suffit à fermer l'accès au contrat.
Ce que recouvre la carence de trois mois
La carence court à partir de la prise d'effet des garanties, pendant trois mois complets de date à date. Un impayé survenu dans cette fenêtre n'est pas pris en charge.
Elle ne se confond pas avec la franchise. La carence est une période sans couverture ; la franchise est ce qui reste à votre charge sur un sinistre couvert. Ici, la franchise de la protection juridique est de zéro, et une franchise proportionnelle n'apparaît que si vous déclarez un sinistre en retard, ce que détaille la section suivante.
Point que beaucoup découvrent trop tard : pour les locataires déjà en place, le dossier de sinistre devra comporter tous les justificatifs de six mois de règlements du loyer pendant la période de carence. Et la forme compte. Seuls sont admis les relevés bancaires qui identifient précisément chaque paiement de loyer, par virement, prélèvement ou dépôt de chèque avec le montant visible. Les bordereaux de remise de plusieurs chèques portant un montant global sont expressément exclus.
Deux habitudes à prendre dès la souscription : encaisser les loyers d'une façon traçable, un chèque à la fois, et archiver les relevés au fur et à mesure. Notez au passage que les loyers versés en espèces sont exclus de la garantie.
Le délai de déclaration, le vrai point de rupture
C'est là que se perdent la plupart des garanties, bien plus souvent que sur la carence.
La garantie intervient dès que la dette locative dépasse un mois de loyer charges comprises. Le sinistre peut être déclaré à tout moment après l'incident de paiement, et au plus tard 30 jours après.
| Retard de déclaration | Conséquence |
|---|---|
| Dans les 30 jours | Prise en charge normale |
| Au-delà, mais moins de 90 jours après l'incident | Franchise proportionnelle au nombre de jours de retard |
| Plus de 90 jours après l'incident | Déchéance de garantie possible |
Autre clause à connaître, et contre-intuitive : vous ne pouvez pas, sans l'accord de l'assureur, accorder des délais de paiement au locataire. Le geste paraît bienveillant, il peut vous coûter la garantie. Si vous voulez échelonner une dette, demandez l'accord écrit d'abord.
Notre page premier loyer impayé détaille le calendrier complet, y compris les gestes qui vous mettraient pénalement dans votre tort.
La validation du dossier, et ce qu'elle vous évite
Le dossier passe par un service de validation dédié. La réponse intervient en six heures ouvrées au maximum, et la validation reste valable deux mois.
Pour un locataire déjà en place depuis plus de six mois, la validation porte sur sa seule éligibilité. Pour un entrant, elle va plus loin : exhaustivité du dossier, cohérence des documents fournis, éligibilité, et conservation électronique du dossier certifié.
Et voici l'avantage que presque personne ne met en avant : un dossier validé ne vous sera jamais redemandé au moment du sinistre. C'est exactement l'inverse du scénario que redoutent les bailleurs, celui où l'assureur ressort le dossier deux ans plus tard pour contester l'éligibilité. Une fois validé, le sujet est clos.
En contrepartie, un refus n'a pas à être motivé. D'où l'intérêt de vérifier le ratio en amont avec notre calculateur de taux d'effort, avant même de monter le dossier.
Et si un garant figure déjà sur le bail ?
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance de demander un cautionnement, à peine de nullité. Le texte vise l'acte de demander : un garant obtenu au moment du bail, alors qu'aucune assurance n'existait, n'a pas été demandé en violation de ce texte.
Faut-il en conclure que le cumul devient possible en souscrivant après coup ? Prudence. Le contrat exige que l'acte de caution solidaire soit conforme aux articles 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et la question se discute. La conduite à tenir est simple : signalez l'existence du garant au moment de la souscription et faites confirmer par écrit ce qui est attendu. Ce qu'il ne faut pas faire, c'est garder les deux en silence en croyant cumuler deux sécurités.
Récapitulatif pour décider
- Le bail vient d'être signéAgissez dans les quinze jours suivant l'entrée dans les lieux. Au-delà, la porte se referme pour plus de cinq mois.
- Le locataire est là depuis moins de six moisIl n'est pas assurable aujourd'hui. Notez la date du sixième mois et préparez les relevés bancaires d'ici là.
- Il est là depuis plus de six moisVérifiez les six conditions, puis faites valider le dossier. Comptez trois mois de carence après la prise d'effet.
- Dans tous les casEncaissez les loyers de façon traçable, archivez les relevés, et déclarez tout incident dans les trente jours.