Combien coûte une garantie loyers impayés ?

En bref. Notre garantie loyers impayés coûte 2,75 % du quittancement annuel charges comprises. Pour un loyer de 800 € charges comprises, cela fait 264 € par an, soit 22 € par mois. Ce taux couvre jusqu'à 96 000 € de loyers, charges et taxes impayés et 10 000 € de dégradations locatives. La prime étant déductible des revenus fonciers au régime réel, le coût net est nettement inférieur.

Le coût, loyer par loyer

Le calcul est simple : loyer charges comprises × 12 × 2,75 %. Comme l'assiette est le quittancement annuel, un loyer deux fois plus élevé coûte exactement deux fois plus cher à assurer.

Ces montants sont ceux du contrat, pas des estimations. Vous pouvez chiffrer votre situation exacte, et vérifier au passage si votre locataire est assurable, avec notre calculateur de taux d'effort.

Ce que ce taux achète

Un taux ne veut rien dire seul. Comparé à une offre moins chère mais moins couvrante, il peut revenir beaucoup plus cher le jour où il sert. Voici ce que recouvre le nôtre.

Ce dernier chiffre est celui qui change le plus de dossiers. Beaucoup de contrats s'arrêtent à un tiers des revenus : un locataire à 36 % y est refusé, ici il passe.

Le coût net après impôt

Au régime réel des revenus fonciers, la prime est une charge déductible au titre de l'article 31 du Code général des impôts. L'économie correspond à votre tranche marginale d'imposition majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pour une prime de 264 € correspondant à un loyer de 800 € charges comprises :

Autrement dit, pour un bailleur imposé à 30 %, assurer un loyer de 800 € revient à environ 11,60 € par mois une fois la déduction prise en compte.

Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre les charges de manière globale : la prime ne se déduit pas en plus. C'est un élément à intégrer dans l'arbitrage entre les deux régimes dès lors que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.

Ce qu'il faut comparer, au-delà du taux

Un taux d'appel à 2,30 % assorti d'un plafond court coûte plus cher qu'un taux à 2,75 % bien dimensionné. Quatre paramètres pèsent autant que le pourcentage affiché.

• Le plafond d'indemnisation, en euros comme en nombre de mensualités. Une procédure longue peut courir sur deux ans.
• Le taux d'effort accepté, qui détermine quels locataires vous pourrez assurer.
• Le plafond de dégradations, sur lequel le dépôt de garantie s'impute en premier.
• Le délai de souscription et la carence, selon que le locataire entre dans les lieux ou qu'il est déjà en place.

Ce que coûte un impayé non assuré

La comparaison utile n'est pas entre deux primes, mais entre la prime et le sinistre.

Un impayé se règle rarement en un mois. Entre la première échéance manquée, le commandement de payer, l'audience et l'éventuelle exécution, une procédure complète s'étale couramment sur un à deux ans, la trêve hivernale suspendant les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Sur un loyer de 800 €, dix-huit mois d'impayé représentent 14 400 € de loyers perdus, auxquels s'ajoutent les frais de commissaire de justice et d'avocat, qui se comptent en milliers d'euros.

Rapporté à 264 € par an, et à environ 139 € net pour un bailleur imposé à 30 %, l'arbitrage se pose différemment. Notre page premier loyer impayé détaille le calendrier réel de la procédure.

Le piège à éviter

Souscrire une GLI en pensant garder un garant en renfort. C'est interdit : si vous assurez le risque d'impayé, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 frappe de nullité le cautionnement demandé en plus, sauf locataire étudiant ou apprenti. Vous paieriez une prime en croyant avoir deux sécurités, vous n'en auriez qu'une.

Le dépôt de garantie, lui, reste exigible normalement et s'impute en premier sur les dégradations. Notre page garantie loyers impayés détaille la règle et ses exceptions, y compris le cas particulier des SCI.