La réponse courte

À la suite d'une succession (parents décédés, héritage), un bien locatif change de propriétaire et la PNO existante doit être modifiée ou résiliée. L'indivision héréditaire entre frères et sœurs peut souscrire une PNO conjointe. Si vous gardez le bien : transfert PNO à votre nom dans les 30 jours suivant l'acte de notoriété. Si vous vendez : résiliation immédiate avec remboursement au prorata. Cas indivision conflictuelle : un seul héritier peut souscrire pour le compte des autres si majoritaire ou administrateur de la succession.

Découvrir un bien locatif hérité — les premières démarches

Les étapes dans l'ordre :

  1. Acte de notoriété chez le notaire (1-3 mois après le décès)
  2. Récupération des documents du défunt : contrats locatifs, attestations d'assurance PNO, factures travaux, comptabilité fiscale
  3. Information de l'assureur du défunt par LRAR : signaler le décès, demander conditions de transfert ou résiliation
  4. Information du / des locataires : un courrier indiquant le nouveau propriétaire et le nouveau RIB pour les loyers
  5. Souscription ou modification PNO dans les 30 jours pour éviter toute rupture de couverture

L'indivision : qui souscrit la PNO ?

Quand plusieurs héritiers se partagent un bien (frères et sœurs typiquement), c'est l'indivision successorale. Trois options pour l'assurance :

Option 1 — Un héritier souscrit pour le compte de tous

L'un des héritiers signe la PNO en mentionnant les coïndivisaires. Économique, simple, mais l'héritier signataire est juridiquement responsable. Recommandé si bonne entente familiale.

Option 2 — Tous les héritiers cosignent

Chaque indivisaire signe la PNO comme co-titulaire. Responsabilité partagée. Plus protecteur juridiquement mais lourd à gérer (signatures de tous à chaque modification).

Option 3 — Désignation d'un administrateur

L'indivision peut désigner formellement un administrateur (souvent celui qui gère déjà les loyers). C'est lui qui signe la PNO seul, en représentation des autres. Solution propre juridiquement, surtout si désaccords potentiels.

Transfert de la PNO existante : possible ou pas

Le contrat PNO du défunt n'est PAS automatiquement transmis aux héritiers. Deux scénarios :

  • Continuation du contrat : possible si l'assureur l'accepte (généralement oui). Avenant changeant le souscripteur. Avantage : pas de nouvelle souscription, garanties identiques. À demander dans les 30 jours après acte de notoriété.
  • Résiliation et nouveau contrat : l'assureur peut refuser de continuer (rare). Vous résiliez et souscrivez ailleurs. Profitez-en pour faire jouer la concurrence — un contrat datant de 10 ans est souvent trop cher / mal couvert.

Bien hérité non loué : période de vacance

Pendant la succession, le bien peut rester vacant plusieurs mois (gestion des héritiers, vente envisagée, travaux). La PNO continue de fonctionner mais :

  • Risque accru de sinistres (gel, vandalisme, intrusion) — votre PNO peut majorer après 90 jours de vacance
  • Précautions : visite mensuelle minimum, eau coupée, électricité réduite, courrier suivi
  • Option « vacance prolongée » à activer si plus de 6 mois sans locataire

Impact sur les revenus fonciers

Si le bien continue d'être loué après la succession :

  • Les loyers perçus à compter du décès sont vos revenus fonciers (déclarés au prorata par chaque indivisaire)
  • La cotisation PNO est déductible des revenus fonciers (formulaire 2044)
  • Régime micro-foncier accessible si recettes < 15 000 €/an
  • Possibilité de constituer une SCI pour faciliter la gestion future (transmission, vente, succession des héritiers)

3 cas pratiques de successions complexes

Cas 1 — 3 frères héritent d'un T3 loué à Strasbourg (indivision amiable) Décès du père en mars 2025. Acte de notoriété en mai. T3 loué 750 €/mois. Les 3 frères décident de garder le bien en indivision. Le frère aîné devient gestionnaire de fait. Souscription PNO MAIF à son nom avec mention des indivisaires : 105 €/an. Loyers répartis 1/3 chacun. Stratégie après 5 ans : créer une SCI pour optimiser fiscalité et transmission future.
Cas 2 — Mère héritière + 2 fils avec désaccord (indivision conflictuelle) Décès grand-mère. T2 loué à Toulouse. Mère + 2 fils en indivision. Désaccord : mère veut garder, fils veulent vendre. Pendant 18 mois, situation bloquée. Aucune PNO souscrite. Sinistre : dégât des eaux du voisin. Aucun héritier ne veut payer. Action judiciaire entre indivisaires. Au final : nomination d'un administrateur judiciaire (250 €/mois), souscription PNO d'office, vente forcée du bien après 3 ans. Leçon : régler les désaccords vite, prendre une PNO d'urgence à votre nom si nécessaire (vous serez remboursé par les autres).
Cas 3 — Bien hérité qu'on garde vide 1 an avant de vendre Mme Vauclair hérite d'un T3 à Lille. Décide de vendre mais le marché est calme. Bien vide 14 mois. PNO « bien vacant » à 80 €/an chez Crédit Agricole. Aucun sinistre. Vente effective en mai 2026. Résiliation PNO immédiate avec remboursement prorata.

FAQ

Quand exactement la PNO du défunt cesse-t-elle ?

La PNO continue jusqu'à : (1) la résiliation explicite par les héritiers, OU (2) l'échéance annuelle suivante avec non-paiement, OU (3) la prise en charge par un nouveau contrat. Pendant cette période, les héritiers sont co-responsables du paiement de la cotisation.

Locataire qui veut continuer à payer le loyer au défunt. Que faire ?

Information formelle au locataire par LRAR avec : copie de l'acte de notoriété, nouveau RIB pour les loyers, identité du nouveau propriétaire. Le locataire est tenu de payer au nouveau propriétaire dès cette notification.

Mon défunt parent avait des impayés de loyer non recouvrés. C'est mon problème ?

Vous héritez du droit de recouvrement (la créance fait partie de la succession). Vous pouvez engager des actions de recouvrement. Si une garantie loyers impayés existait : continuez la procédure d'indemnisation initiée par le défunt.

Bien hérité que je veux louer en saisonnier (Airbnb). PNO classique du défunt suffit ?

Non — basculer en PNO courte durée. Voir notre article dédié.

Délai légal pour informer l'assureur du défunt ?

Pas de délai strict, mais idéalement dans le mois suivant la connaissance de l'existence du contrat. Plus vous tardez, plus le risque de couverture floue augmente.