MRI (Multirisque Immeuble) et PNO Immeuble sont 2 contrats DIFFÉRENTS pour des situations DIFFÉRENTES. MRI = obligatoire en copropriété (syndicat de copropriétaires), couvre les parties communes. PNO Immeuble = pour le propriétaire UNIQUE d'un immeuble entier (monopropriété, immeuble de rapport), couvre l'enveloppe + RC bailleur + pertes locatives. Si vous êtes propriétaire unique d'un immeuble : c'est PNO. Si vous êtes copropriétaire d'1 lot dans un immeuble : c'est l'assurance MRI souscrite par le syndic (et votre MRH/PNO classique pour votre lot).
La distinction fondamentale
C'est une question de structure juridique de propriété :
| Situation | Contrat principal |
|---|---|
| Immeuble en copropriété (plusieurs propriétaires, chacun a 1+ lot) | MRI souscrite par le syndic, payée via charges |
| Immeuble entier détenu par UN propriétaire (perso ou SCI) | PNO Immeuble souscrite par le propriétaire |
| Vous achetez 1 appartement dans une copro | MRH (occupant) ou PNO Bailleur (loueur) classique |
| Vous achetez 1 immeuble entier de 4-12 logements | PNO Immeuble dédiée |
MRI en copropriété : qui paie, qui décide
La MRI (Multirisque Immeuble) est obligatoire pour tout syndicat de copropriétaires depuis la loi Alur de 2014 (article 9-1 de la loi de 1965).
- Qui souscrit ? Le syndicat de copropriétaires (représenté par le syndic)
- Qui décide ? L'assemblée générale (vote à la majorité simple article 24)
- Qui paie ? Tous les copropriétaires via les charges, au prorata des tantièmes
- Que couvre ? Parties communes (toiture, façades, escaliers, ascenseurs, jardins) + responsabilité civile copropriété
- Coût moyen : 0,12-0,20 % de la valeur de reconstruction par an
Cas typique : immeuble de 12 lots à Paris, valeur reconstruction 3,5 M€, MRI à 5 800 €/an, répartie selon tantièmes (entre 380 et 780 €/an par copropriétaire selon la taille du lot).
PNO immeuble pour propriétaire unique
Quand un seul propriétaire possède l'immeuble entier (cas typique : immeuble de rapport hérité ou acheté en investissement), c'est une PNO Immeuble qui s'applique.
- Qui souscrit ? Le propriétaire (perso ou SCI)
- Que couvre ? L'enveloppe complète (toit, murs, fondations) + responsabilité civile bailleur + pertes locatives
- Coût : 0,15-0,30 % de la valeur de reconstruction par an
- Spécificité : pas de syndic à gérer, vous êtes seul décideur
Pas besoin de MRI séparée — la PNO Immeuble couvre tout, parties communes incluses (en monopropriété, tout est privatif puisqu'un seul propriétaire).
Tableau récapitulatif des cas
| Vous êtes | Votre immeuble | Contrat |
|---|---|---|
| Copropriétaire occupant | 1 lot dans un immeuble copro | MRH classique (votre lot) — MRI via charges (parties communes) |
| Copropriétaire bailleur | 1 lot loué dans un immeuble copro | PNO classique (votre lot) — MRI via charges (parties communes) |
| Propriétaire unique | Immeuble entier en monopropriété | PNO Immeuble dédiée |
| SCI familiale | Immeuble entier détenu en SCI | PNO Immeuble au nom de la SCI |
| Marchand de biens | Plusieurs immeubles entiers | Multi-PNO Immeuble groupée |
| Co-investisseurs | Immeuble entier acheté en indivision | PNO Immeuble en indivision (1 souscripteur, mention indivisaires) |
Quand cumuler MRI + PNO
Cas spécifique : vous êtes copropriétaire bailleur. Vous avez 2 contrats à gérer :
- MRI (via les charges) : couvre les parties communes
- PNO Bailleur (votre contrat perso) : couvre votre lot (appartement)
Ces 2 contrats sont complémentaires et NON redondants. Pour un sinistre dans votre appartement (origine privée) : PNO. Pour un sinistre dans les parties communes : MRI. Pour un sinistre dans votre appartement causé par des parties communes (fuite colonne d'eau) : combinaison MRI + PNO via convention IRSI.
3 cas pratiques
FAQ
Mon syndic ne fait pas voter le renouvellement de la MRI. Recours ?
MRI obligatoire (loi Alur). Mise en demeure du syndic en LRAR. Si pas de réponse : demande à un copropriétaire de provoquer une AG extraordinaire (article 17 loi 1965). Si rien ne change : démarche auprès du tribunal pour défaut grave du syndic (avec changement potentiel).
PNO Immeuble : couvre-t-elle aussi les locataires individuels ?
La PNO Immeuble couvre la structure et votre responsabilité civile bailleur. Les locataires doivent souscrire leur PROPRE MRH (obligation légale loi 1989). La PNO ne se substitue pas à la MRH locataire.
Combien de lots minimum pour une PNO Immeuble ?
Pas de minimum légal. À partir de 2-3 lots détenus par 1 propriétaire unique, c'est plus économique qu'autant de PNO individuelles. À partir de 6-8 lots : PNO Immeuble structurée recommandée avec gestionnaire dédié.
Mon copro ancien a une MRI vieille de 20 ans. Faut-il renégocier ?
OUI. Les contrats anciens peuvent être : (1) sous-évalués (valeur reconstruction obsolète, ex. 1,2 M€ aujourd'hui vs 800k€ inscrit), (2) trop chers (avec accumulation d'options inutiles), (3) avec exclusions désuètes. Faites mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG : « Audit MRI et mise en concurrence ». Un courtier le fait gratuitement pour la copro.
Immeuble mixte (logements + commerces RDC) : MRI ou PNO ?
Si copropriété : MRI standard incluant commerces. Si monopropriété : PNO Immeuble Mixte (légèrement plus chère car risque commerce). Tarif : +20-40 % par rapport à un immeuble 100 % résidentiel.