Votre PNO couvre les sinistres climatiques (tempête, grêle, neige) via la garantie « événements climatiques » obligatoirement incluse. Pour les inondations, mouvements de terrain, sécheresse : c'est la garantie CAT-NAT (Catastrophe Naturelle) qui s'applique, déclenchée uniquement par un arrêté ministériel publié au JO. Franchise CAT-NAT : 380 € (mobilier) et 1 520 € minimum (immobilier), fixée par l'État. Bailleur : vous gérez la déclaration ET la perte de loyers pendant la remise en état. Délais : 30 jours pour déclarer après publication décret.
Événements climatiques vs CAT-NAT
| Type d'événement | Garantie | Déclenchement | Franchise typique |
|---|---|---|---|
| Tempête (vent > 100 km/h) | Climatique | Constatation Météo France | 200-400 € |
| Grêle | Climatique | Constatation directe | 200-400 € |
| Poids de la neige sur toiture | Climatique | Cumul de neige documenté | 200-400 € |
| Inondation par crue | CAT-NAT | Arrêté ministériel au JO | 380 € (mobilier) / 1 520 € (immobilier) |
| Coulée de boue | CAT-NAT | Arrêté ministériel | Idem |
| Mouvement de terrain | CAT-NAT | Arrêté + expertise | Idem |
| Sécheresse / retrait gonflement argile | CAT-NAT | Arrêté communal | Idem |
| Refoulement d'égout (sans CAT-NAT) | Option spécifique | Constatation | 150-250 € |
Spécificités bailleur : perte de loyers
En tant que bailleur, un sinistre climatique majeur (toiture arrachée, inondation totale) rend souvent le logement inhabitable. Votre locataire ne peut plus payer le loyer. Votre PNO doit inclure la garantie « pertes de loyers » pour vous indemniser pendant la remise en état.
- Plafond typique : 6 à 24 mois de loyers selon contrat
- Calcul : sur la base du dernier loyer perçu, majoré ou minoré selon contrat
- Carence : généralement 7-30 jours avant déclenchement
- Conditions : sinistre rendant le logement objectivement inhabitable (validé par l'expert)
Si votre PNO actuelle n'inclut pas cette garantie : c'est l'option à ajouter EN PRIORITÉ. Coût : 10-30 €/an, totalement justifié.
Zones à risque en France métropolitaine
Les zones les plus impactées par les CAT-NAT en 2020-2025 :
- Sud-Est méditerranéen (Var, Bouches-du-Rhône, Hérault, Gard) : épisodes méditerranéens, crues, ruissellement
- Sud-Ouest (Pyrénées-Atlantiques, Landes, Hautes-Pyrénées) : crues atlantiques
- Île-de-France : inondations de la Seine et affluents (Seine-et-Marne particulièrement)
- Nord et Pas-de-Calais : épisodes 2023-2024 d'inondations massives
- Régions argileuses (Centre, Bourgogne, Vendée, Charentes) : sécheresse / retrait gonflement
Vérifiez votre commune sur georisques.gouv.fr avant d'acheter un bien à louer.
Procédure complète après sinistre climatique
J+0 (dès la fin de l'événement)
- Sécurité : couper eau, électricité, gaz si nécessaire
- Photos massives : drone si possible (toiture, jardin), intérieur pièce par pièce
- Préserver la vie du locataire en place (relogement urgent si nécessaire)
- Prévenir votre assureur par téléphone
J+1 à J+5
- Déclaration formelle LRAR (sauf CAT-NAT : attendre la publication du décret pour démarrer le délai 30 jours)
- Liste détaillée des dommages
- Mise en sécurité du bien (bâche provisoire, condamnation portes/fenêtres)
- Information du locataire sur la suite
J+5 à J+30
- Visite de l'expert
- Devis de remise en état
- Activation de la garantie « pertes de loyers » si logement inhabitable
- Si CAT-NAT : attendre publication décret (24h à 3 mois selon ampleur)
3 cas vécus de bailleurs sinistrés
Prévention spécifique bailleur
- Vérifiez la zone à risque avant achat (georisques.gouv.fr)
- Entretien régulier de la toiture (tous les 5 ans, diagnostic couvreur 100-200 €)
- Élagage des arbres environnants avant la saison des tempêtes
- Gouttières et descentes EP nettoyées 2 fois par an
- Installations électriques aux normes (diagnostic Consuel 100-200 €)
- Clauses dans le bail : obligation du locataire de signaler immédiatement tout incident climatique (article 7 loi 1989)
- Communication proactive avec le locataire en cas d'alerte météo (SMS, email)
FAQ
Mon locataire continue à payer pendant la remise en état ?
Selon la jurisprudence : si le logement est inhabitable, le locataire est en droit de NE PLUS payer le loyer (suspension de l'exécution réciproque). C'est exactement à ça que sert votre garantie « pertes de loyers » : remplacer le loyer manquant.
Pertes de loyers : combien de temps maximum ?
Variable selon contrat. Standard : 12-24 mois. Premium : 24-36 mois. Au-delà, c'est en cumul d'autres garanties (assistance, frais relogement, etc.).
Sécheresse / argile : mon bien neuf est-il couvert ?
Pour les biens construits depuis 2020, l'assurance dommage-ouvrage (souscrite par le constructeur) couvre 10 ans. Au-delà, c'est votre PNO + CAT-NAT.
Mon assureur veut majorer ma cotisation après un sinistre CAT-NAT. C'est légal ?
Non — la loi interdit la majoration UNIQUEMENT pour cause de sinistre CAT-NAT. En revanche, en cumul avec d'autres sinistres, majoration possible. Si majoration injustifiée : médiation gratuite.
Combien de temps après la publication du décret CAT-NAT j'ai pour déclarer ?
30 jours à compter de la publication au JO. C'est différent du délai classique de 5 jours d'un sinistre normal. Trop souvent oublié : ne ratez pas ce délai !