Quelle est la différence entre MRH et PNO ?

MRH — l'assurance de l'occupant

L'assurance Multirisque Habitation (MRH) est destinée à l'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire occupant. Elle couvre trois grands périmètres :

• Les risques locatifs (pour les locataires) : incendie, explosion, dégâts des eaux dont vous êtes responsable vis-à-vis du propriétaire.
• Les biens personnels : mobilier, électronique, vêtements, équipements informatiques.
• La responsabilité civile vie privée : dommages causés à des tiers, en France et en Europe, y compris par vos enfants ou vos animaux.

Pour un propriétaire occupant, la MRH couvre en plus la structure du logement (murs, plafonds, équipements fixes).

PNO — l'assurance du bailleur

L'assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) est destinée au propriétaire qui ne vit pas dans le bien : il l'a loué, ou il le laisse vide temporairement. Elle couvre :

• La RC du propriétaire bailleur : votre responsabilité vis-à-vis des voisins, des autres copropriétaires, du syndic.
• Les sinistres origine partie privative : fuite d'une canalisation à votre charge, ballon d'eau chaude défectueux, problèmes liés à la vétusté.
• La vacance locative : votre bien reste couvert entre deux locataires.
• Les recours des voisins ou tiers si le locataire est défaillant en assurance.

Tableau comparatif MRH vs PNO

Je deviens bailleur — quelle assurance dois-je prendre ?

C'est la question qui revient le plus souvent. Vous avez acheté un appartement, vous l'occupiez, et vous décidez de le mettre en location (mutation pro, achat d'un nouveau logement, succession, investissement locatif). Trois actions s'imposent :

1. Résiliez votre MRH propriétaire occupant dès la signature du bail. Vous ne pouvez plus déclarer le bien comme votre résidence principale ; toute déclaration de sinistre serait nulle pour fausse déclaration (article L.113-8 du Code des assurances).
2. Souscrivez une PNO bailleur avant la remise des clés au locataire. En copropriété c'est une obligation Alur ; en maison individuelle c'est facultatif mais incontournable.
3. Exigez l'attestation MRH du locataire à chaque renouvellement (article 7g, loi de 1989). Elle protège votre PNO en cas de sinistre causé par le locataire — sans elle, votre PNO peut être amenée à indemniser, sans recours efficace.

Bonne nouvelle : la PNO est 2 à 3 fois moins chère que la MRH (100-350 €/an vs 180-450 €/an) puisqu'elle ne couvre ni vos biens personnels ni votre vie privée — elle se concentre sur la structure et la RC bailleur. Et la prime PNO est déductible des revenus fonciers au régime réel.

5 cas pratiques — quelle assurance pour qui ?

Cas 1 — Sophie, locataire devient propriétaire occupant

Sophie quitte son T2 loué (où elle avait une MRH locataire) pour acheter un T3 qu'elle va habiter. Elle résilie sa MRH locataire dans les 30 jours suivant son départ (loi Hamon après 1 an) et souscrit une MRH propriétaire occupant avant la signature de l'acte. La RC en copropriété est obligatoire ; la garantie structure est essentielle.

Cas 2 — Marc, propriétaire occupant devient bailleur

Marc déménage à Lyon pour son nouveau poste et décide de louer son appartement parisien. Il résilie sa MRH propriétaire occupant et souscrit une PNO appartement. Il économise environ 150 €/an et déduit sa prime de ses revenus fonciers.

Cas 3 — Léa, héritière d'un bien mis en location

Léa hérite d'un appartement déjà loué. Sans assurance dédiée, elle est exposée dès l'enregistrement de la succession. Elle souscrit immédiatement une PNO bailleur en justifiant de l'acte de notoriété ; la MRH héritée du défunt (si propriétaire occupant) n'est pas transférable.

Cas 4 — Karim, propriétaire de sa résidence principale ET bailleur

Karim occupe sa maison à Bordeaux (MRH propriétaire) et loue un studio à Marseille (PNO). Il a besoin des deux contrats simultanément sur deux biens différents. Astuce courtier : regrouper les deux contrats chez le même assureur peut générer 5 à 15 % de réduction multi-contrats.

Cas 5 — Emma, copropriétaire bailleur d'un studio

Emma loue un studio en copropriété. La PNO RC est obligatoire (loi Alur, article 9-1). Le syndic peut exiger l'attestation à tout moment et saisir le juge à défaut. Le locataire a sa propre MRH locataire ; l'immeuble a sa MRI souscrite par le syndic. Trois contrats — trois rôles distincts, aucune redondance.

Quand avez-vous besoin des DEUX contrats ?

Vous pouvez avoir besoin à la fois d'une MRH et d'une PNO si :

• Vous occupez votre résidence principale (MRH propriétaire) ET vous louez un appartement à un tiers (PNO).
• Vous êtes locataire de votre logement (MRH locataire) ET vous êtes propriétaire bailleur d'un investissement locatif (PNO).

Les deux contrats sont distincts et couvrent des biens différents : il n'y a aucun cumul interdit ni redondance.

Comment choisir selon votre situation

Vous êtes locataire → MRH locataire (obligation légale).

Vous êtes propriétaire occupant en copropriété → MRH propriétaire avec garantie RC (obligation Alur).

Vous êtes propriétaire occupant en maison individuelle → MRH propriétaire (facultatif mais essentiel).

Vous êtes bailleur en copropriété → PNO obligatoire (Alur).

Vous êtes bailleur en maison individuelle → PNO recommandée (pas obligatoire mais indispensable).

Vous possédez un immeuble entier → Multirisque immeuble (MRI), plus complète qu'une PNO par lot.

Obligations légales — récapitulatif

En pratique, sans ces assurances, vous êtes personnellement responsable de l'intégralité des dommages causés. Une mise en demeure du bailleur ou du syndic peut conduire à des sanctions allant jusqu'à la résiliation du bail ou à une procédure judiciaire.

FAQ — MRH vs PNO

Puis-je avoir une MRH et une PNO en même temps ?

Oui, et c'est même fréquent. Si vous occupez votre résidence principale (MRH propriétaire ou locataire) et possédez en parallèle un bien que vous louez (PNO), les deux contrats coexistent sur des biens différents. Il n'y a ni cumul interdit ni redondance d'indemnisation : chacun couvre un risque distinct sur un logement distinct.

Je deviens bailleur — dois-je transformer ma MRH en PNO ?

Non, vous devez résilier votre MRH (car vous ne l'occupez plus) et souscrire une PNO. La MRH protège l'occupant ; dès que vous quittez le bien pour le louer, elle perd l'essentiel de sa pertinence. La plupart des assureurs la résilient d'office après changement de situation. La bascule vers une PNO est obligatoire en copropriété (loi Alur) et fortement recommandée en maison individuelle.

Mon locataire a une MRH — ai-je quand même besoin d'une PNO ?

Oui. La MRH du locataire couvre ses biens personnels et sa responsabilité locative (incendie, dégâts des eaux dont il est responsable). Elle ne couvre PAS les sinistres d'origine partie privative imputables au propriétaire (vétusté, fuite d'une canalisation à votre charge), la vacance locative, ni le défaut d'assurance du locataire. La PNO bailleur prend le relais sur tous ces angles morts.

Quelle assurance si je loue en immeuble entier (monopropriété) ?

Vous ne souscrivez pas plusieurs PNO mais une Multirisque Immeuble (MRI), qui couvre parties communes + parties privatives + RC propriétaire bailleur en un seul contrat. C'est plus complet et souvent plus économique qu'un cumul de PNO par lot. Voir notre comparatif MRI vs PNO immeuble.

Et la MRI alors — où se situe-t-elle entre MRH et PNO ?

La MRI (Multirisque Immeuble) est souscrite par le syndic en copropriété (parties communes uniquement) ou par le propriétaire d'un immeuble entier (parties communes + privatives). Elle ne remplace ni la MRH ni la PNO du copropriétaire bailleur. Détail dans notre article MRI, MRH, PNO : qui couvre quoi en copropriété.