Squat dans votre logement : votre assurance couvre-t-elle ?

Squat : 1300 logements squattés par an en France

Le phénomène du squat — entendu comme occupation sans droit ni titre d'un logement appartenant à autrui — reste statistiquement rare mais médiatiquement intense. Selon les données partagées par le ministère de la Justice et les associations de propriétaires (UNPI), entre 1 000 et 1 500 cas de squats sont signalés chaque année en France métropolitaine. Le chiffre exact varie selon le mode de comptage : certaines occupations relèvent du contentieux civil (locataire en place après congé), d'autres du pénal (violation de domicile).

Trois profils de biens concentrent la majorité des squats : les maisons familiales héritées en attente de partage successoral, les résidences secondaires peu fréquentées hors saison, et les logements vacants en attente de mise en location ou de vente. Géographiquement, les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux) et leur première couronne concentrent les cas les plus médiatisés, mais le phénomène existe partout en France.

Sur le plan juridique, l'occupation sans droit ni titre est réprimée par l'article 226-4 du Code pénal, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : la violation de domicile par voies de fait ou maintien dans les lieux est désormais punie de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende (au lieu d'un an et 15 000 euros auparavant). Cette aggravation marque la volonté du législateur de mettre fin au sentiment d'impunité ressenti par les propriétaires victimes.

Pourquoi votre MRH refuse souvent (logement vacant)

La principale source de litige entre un propriétaire squatté et son assureur réside dans la clause d'inoccupation. La quasi-totalité des contrats multirisque habitation standard contiennent une stipulation suspendant ou limitant les garanties après une période continue d'inoccupation, fixée le plus souvent à 60 ou 90 jours. Cette clause s'applique aussi bien aux résidences secondaires qu'aux logements vacants entre deux locations.

Le fondement juridique est solide. L'article L. 113-2 du Code des assurances oblige l'assuré à déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux. Une vacance prolongée constitue une telle aggravation : le risque de squat, de vandalisme, de dégât des eaux non détecté augmente significativement. En l'absence de déclaration, l'assureur peut invoquer l'article L. 113-9 et appliquer une réduction proportionnelle d'indemnité — voire la nullité du contrat en cas de mauvaise foi (article L. 113-8).

Trois autres motifs de refus reviennent fréquemment :

• Absence de garantie vandalisme. Sur de nombreux contrats d'entrée de gamme, la garantie vandalisme/actes de malveillance reste optionnelle. Sans elle, les dégradations volontaires des squatteurs ne sont pas couvertes, même si le vol par effraction l'est.
• Défaut de dépôt de plainte. L'assureur exige systématiquement le récépissé de plainte pour violation de domicile (article 226-4 CP). Sans plainte, pas d'indemnisation.
• Déclaration tardive. L'article L. 113-2 4° impose une déclaration sous cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre. Une déclaration hors délai peut entraîner la déchéance de garantie si l'assureur démontre un préjudice.

PNO bailleur : garanties squat et indemnisation

Pour un propriétaire bailleur, la PNO (Propriétaire Non Occupant) constitue le contrat naturel pour se prémunir contre le squat. Encore faut-il qu'elle intègre les garanties adaptées. Le socle minimum recommandé par Surtea pour un bailleur exposé au risque squat comprend cinq garanties essentielles.

Le mécanisme d'indemnisation suit le schéma classique : déclaration sous 5 jours ouvrés, expertise contradictoire si le montant dépasse un seuil (souvent 1 500 ou 3 000 €), versement d'une provision puis solde final après remise en état. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), entrée en vigueur le 1^er juin 2018, ne s'applique pas en cas de squat car elle suppose un sinistre entre assurés identifiés. Le bailleur agit donc directement contre son propre assureur.

Pour aller plus loin sur le contrat bailleur, consultez notre guide complet PNO 2026 et notre page assurance PNO.

Loi Kasbarian 2023 : procédure expulsion 72h

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a profondément remanié la procédure administrative d'évacuation forcée des squatteurs. Elle modifie l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, créant une procédure express désormais bien identifiée des forces de l'ordre et des préfectures.

La procédure étape par étape

1. Dépôt de plainte. Le propriétaire (ou son mandataire) se rend immédiatement au commissariat ou à la gendarmerie pour déposer plainte pour violation de domicile (art. 226-4 CP). Le récépissé est indispensable pour la suite.
2. Démonstration du droit de propriété. Le propriétaire produit son titre de propriété (acte notarié, taxe foncière, attestation notariale en cas de succession) et tous les indices d'occupation antérieure : factures EDF/eau/gaz récentes, contrat de bail, témoignages écrits des voisins, photos datées.
3. Saisine du préfet. Une demande est déposée auprès du préfet de département par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préfet dispose de 48 heures à compter du dépôt complet du dossier pour rendre sa décision (article 38 II loi DALO modifié).
4. Mise en demeure des occupants. Si le préfet ordonne l'évacuation, il met en demeure les squatteurs de quitter les lieux dans un délai minimum de 24 heures.
5. Évacuation par la force publique. À l'issue du délai imparti, la force publique procède à l'évacuation. Le délai effectif dépend de la disponibilité des effectifs, généralement entre 48 heures et quelques jours après la décision préfectorale.

Le recours administratif contre la décision préfectorale est ouvert aux occupants devant le tribunal administratif, mais il n'est pas suspensif. Cette caractéristique majeure distingue la procédure Kasbarian des anciennes voies civiles, qui pouvaient mobiliser le juge pendant plusieurs mois et bloquer toute évacuation pendant la trêve hivernale (1^er novembre - 31 mars). La trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs depuis la loi Kasbarian (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).

Périmètre d'application

La procédure express vise les résidences principales et secondaires, ainsi que les logements loués vacants. Elle ne couvre pas les locaux à usage professionnel, ni les terrains nus, ni les situations de locataire en place après congé délivré : ces cas relèvent de la procédure d'expulsion classique avec commandement d'huissier, assignation devant le juge, octroi d'éventuels délais et concours de la force publique.

Dégradations locataire vs squatteur (CCA art. L.121-7)

Distinguer les dégradations imputables à un locataire de celles causées par un squatteur entré ultérieurement constitue un enjeu d'indemnisation majeur. L'article 1732 du Code civil pose la présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations survenues pendant la jouissance des lieux. L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations et pertes constatées en fin de bail, sauf preuve qu'elles ont pour cause la vétusté, un vice de construction, un cas de force majeure ou la faute du bailleur.

L'article L. 121-7 du Code des assurances permet à l'assureur du bailleur qui a indemnisé son client de se subroger dans ses droits contre le tiers responsable. Concrètement, si la PNO indemnise des dégradations dont l'origine est ambiguë, l'assureur PNO peut ensuite se retourner contre l'assureur MRH du locataire si la preuve de l'imputation au locataire est rapportée.

Le rôle critique de l'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie contradictoire constitue la pièce maîtresse de la répartition des responsabilités. Établi conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il fixe la date à laquelle le locataire cesse d'être responsable des dégradations futures. Sans état des lieux de sortie, le locataire est présumé avoir restitué le bien en bon état (article 1731 du Code civil) — un piège classique pour le bailleur, qui devra alors apporter la preuve par tous moyens des dégradations antérieures au squat.

Pratique de bailleur prudent : constat d'huissier dès la découverte du squat, daté et détaillé, accompagné de photos haute résolution. Ce document permettra de chiffrer précisément la part imputable au squatteur. Pour les sinistres entre locataires successifs, consultez notre article État des lieux de sortie et dégradations locataire.

Cas pratique : maison familiale héritée squattée pendant succession

Le scénario suivant illustre une situation fréquente, traitée régulièrement par les courtiers Surtea.

Réaction recommandée

• J+0 : dépôt de plainte au commissariat du 8^e arrondissement (art. 226-4 CP). Constat d'huissier diligenté le jour même pour figer l'état des lieux et chiffrer les dégradations visibles (porte forcée, sanitaires arrachés, mobilier d'origine emporté).
• J+1 : déclaration de sinistre à l'assureur PNO succession, ouverte 48h après le décès par les héritiers prévoyants. Production du dépôt de plainte, du constat d'huissier et du contrat PNO.
• J+2 : dossier complet adressé au préfet du Rhône (acte de notoriété, taxe foncière de la défunte, attestations EDF et SUEZ, témoignage écrit de la voisine).
• J+4 : décision préfectorale d'évacuation forcée notifiée aux occupants. Mise en demeure 24 heures.
• J+9 : évacuation effective par la police nationale. Récupération du logement par Madame R. et son frère.
• J+15 : expertise contradictoire ; chiffrage des dégradations à 18 400 €. Provision de 8 000 € versée par l'assureur.
• J+90 : remise en état terminée (artisans choisis sur devis comparés) ; solde de 10 400 € versé par l'assureur après facture acquittée.

Sans PNO succession, Madame R. aurait supporté seule les 18 400 euros de dégradations, plus les honoraires d'avocat et les frais d'huissier. La prime annuelle de la PNO succession se situait autour de 220 euros. Pour comprendre l'enjeu de la PNO succession, consultez notre article dédié PNO succession bien hérité loué.

Prévention : alarme, occupation fictive, vigilance voisinage

Aucun dispositif ne garantit le risque zéro. En revanche, un faisceau de mesures cumulées réduit significativement la probabilité de squat et renforce l'efficacité d'une éventuelle indemnisation. Surtea recommande la combinaison suivante pour tout propriétaire dont le bien reste vacant plus de quelques semaines.

Mesures physiques

• Serrure de sécurité A2P sur toutes les portes d'accès (porte principale, porte de service, porte de garage communicante). Une porte standard cède en moins de 30 secondes ; une porte avec serrure A2P** résiste 10 minutes.
• Volets fermés sécurisés sur les fenêtres du rez-de-chaussée et du premier étage accessible. Privilégier les volets battants avec barre de sécurité intérieure ou les volets roulants avec verrouillage automatique.
• Alarme connectée certifiée APSAD avec télésurveillance. Certains contrats PNO accordent une réduction de 5 à 15 % de la prime en présence d'une alarme NF&A2P niveau 2 minimum.

Mesures d'occupation fictive

• Programmateurs d'éclairage aléatoires sur deux ou trois pièces visibles depuis la rue. Coût négligeable, effet dissuasif réel pour les squats opportunistes.
• Maintien des abonnements EDF, eau, internet avec courrier reçu régulièrement. Une boîte aux lettres pleine signale visuellement une absence prolongée.
• Visite régulière d'un tiers (voisin, ami, gardien, jardinier) au minimum une fois par mois, idéalement toutes les deux semaines.

Mesures de vigilance sociale

• Réseau de voisinage. Informer deux ou trois voisins de confiance de l'absence, leur communiquer un numéro de téléphone d'urgence, leur demander de signaler toute activité suspecte à la police municipale ou nationale.
• Discrétion numérique. Ne pas annoncer publiquement les périodes d'absence sur les réseaux sociaux. Les annonces de location vide ou de vente comportant des photos d'intérieur exposent également à un repérage.
• Géolocalisation discrète. Installation possible d'un détecteur d'ouverture connecté (capteur de porte avec alerte SMS) à faible coût, qui prévient le propriétaire dans la minute en cas d'intrusion.

Ces mesures n'éliminent pas le risque, mais elles déplacent la cible. Un squatteur opportuniste ira chercher le logement le plus accessible : faites en sorte que le vôtre ne soit pas celui-là. Pour un audit complet de votre situation, contactez nos courtiers via la page PNO bailleur ou consultez notre FAQ propriétaires.

Foire aux questions

Mon assurance MRH couvre-t-elle un squat dans ma résidence principale ?

Oui sous conditions. La MRH d'une résidence principale couvre généralement les dégradations causées par les squatteurs au titre des garanties vandalisme et vol par effraction, ainsi que les éventuels dégâts des eaux ou électriques qu'ils provoquent. Attention : la garantie vandalisme doit être expressément souscrite (elle est parfois en option). En cas d'absence prolongée du logement (plus de 60 ou 90 jours selon contrat), les garanties peuvent être suspendues. Il faut déclarer le sinistre sous 5 jours ouvrés (article L. 113-2 du Code des assurances) après dépôt de plainte.

Que faire dans les 24 heures suivant la découverte d'un squat ?

Déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Réunir les preuves d'occupation antérieure du logement (titre de propriété, attestation EDF/eau, photos, témoignages voisins, factures récentes). Saisir le préfet du département par lettre recommandée avec demande d'évacuation forcée (loi DALO 2007 modifiée par loi Kasbarian 2023). Informer son assureur dans les 5 jours ouvrés. Le préfet a 48h pour statuer après dépôt de la demande complète.

La loi Kasbarian 2023 permet-elle vraiment une expulsion en 72 heures ?

Pas exactement 72 heures pour l'expulsion elle-même, mais 48 heures pour la décision préfectorale. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a renforcé la procédure d'évacuation forcée prévue à l'article 38 de la loi DALO 2007. Après dépôt de plainte et démonstration de l'occupation illicite, le propriétaire peut saisir le préfet, qui dispose de 48h pour ordonner l'évacuation. L'évacuation effective intervient ensuite dans un délai variable selon les moyens de la force publique, généralement sous quelques jours.

Mon assurance PNO bailleur couvre-t-elle un squat dans un logement loué ?

Oui pour les dégradations imputables aux squatteurs et la perte de loyers consécutive, à condition que la garantie soit explicitement souscrite. La PNO standard couvre généralement le vandalisme et le bris, mais l'option perte de loyers consécutive à un squat est parfois exclue. Il faut vérifier la clause de vacance locative : la plupart des contrats limitent la couverture si le bien est vacant plus de 60 à 90 jours sans signalement à l'assureur.

Qui paie les dégradations entre le locataire sortant et les squatteurs entrants ?

Le locataire est présumé responsable des dégradations survenues pendant la durée du bail (article 1732 du Code civil et article 7 c de la loi du 6 juillet 1989). Après l'état des lieux de sortie, les dégradations ultérieures relèvent du squatteur, donc de l'assurance du propriétaire (MRH ou PNO selon usage). En l'absence d'état des lieux contradictoire de sortie, la preuve devient difficile : le propriétaire doit démontrer la date d'entrée des squatteurs, ce qui justifie un constat d'huissier immédiat.

Une maison héritée et vacante est-elle assurable contre le squat ?

Oui, via une PNO spécifique « bien inoccupé » ou une PNO succession. Pendant l'indivision successorale, les héritiers peuvent souscrire collectivement une PNO au nom de la succession. Les contrats classiques excluent souvent les biens vacants plus de 90 jours : il faut un contrat adapté à la vacance prolongée. Surtea propose des PNO dédiées succession et inoccupation longue, indispensables pour les maisons familiales héritées en attente de partage.

Comment prévenir un squat pendant une absence prolongée ?

Quatre mesures cumulatives : (1) installer une alarme connectée avec télésurveillance certifiée APSAD P3, qui peut générer une remise en cause de la couverture sans elle dans certains contrats ; (2) demander à un voisin de confiance de relever le courrier et signaler toute anomalie ; (3) souscrire une option occupation fictive (volets ouverts/fermés, lumières programmées) ; (4) ne pas annoncer publiquement l'absence sur les réseaux sociaux. Une présence régulière d'un tiers (gardien, jardinier) renforce la preuve d'occupation.