Lettre de résiliation d'assurance habitation après une vente

En bref. Vendre un logement n'éteint pas automatiquement son assurance : l'article L.121-10 du Code des assurances transmet le contrat de plein droit à l'acquéreur. Le vendeur se libère des cotisations à échoir en notifiant la vente par lettre recommandée. Ce modèle est donc une notification de vente valant demande de fin d'engagement, et non une résiliation ordinaire.

Quand utiliser ce modèle

Ce courrier s'adresse au vendeur d'un logement assuré, le jour où la vente devient définitive, c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il vaut aussi bien pour une résidence principale que pour une résidence secondaire ou un bien loué couvert par un contrat propriétaire non occupant.

Il ne s'utilise pas :

• entre le compromis et l'acte authentique : la propriété n'est pas encore transférée, le bien doit rester assuré et le contrat maintenu ;
• en cas de simple déménagement sans vente : c'est alors le modèle déménagement, fondé sur l'article L.113-16, qui s'applique ;
• par l'acquéreur qui souhaite refuser le contrat transmis : il dispose de son propre droit de résiliation, exercé en son nom.

Ce qu'il faut remplir et joindre

Quatre éléments rendent la notification incontestable :

• La date de l'acte authentique, qui marque le transfert de propriété et fixe le point de partage des cotisations.
• L'identité de l'acquéreur, pour permettre à l'assureur d'identifier le nouveau titulaire du contrat transmis.
• L'adresse exacte du bien vendu, notamment si plusieurs biens sont assurés chez le même assureur.
• Un justificatif : attestation de vente établie par le notaire, ou copie de la première page de l'acte. Le prix de vente n'a pas à être communiqué.

Attention à la cohérence des dates : une notification antérieure à la signature n'a aucun effet libératoire, puisque la vente n'est pas encore intervenue.

Base légale : l'article L.121-10 et ses conséquences

L'article L.121-10 du Code des assurances énonce qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, « l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur », à charge pour lui d'exécuter les obligations du vendeur envers l'assureur. Trois conséquences pratiques en découlent, souvent mal comprises :

• Le contrat ne disparaît pas. Il change de titulaire. Le logement reste couvert entre les mains de l'acquéreur, ce qui évite toute période sans garantie après la vente.
• Le vendeur reste tenu des cotisations échues à la date de la vente, mais il est libéré de celles à échoir à compter du moment où il a informé l'assureur de l'aliénation. C'est la notification, et non la vente elle-même, qui produit cet effet libératoire : tarder à écrire, c'est continuer à devoir.
• La forme est imposée. Le texte exige une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique. Un e-mail simple ne produit pas l'effet libératoire.

Le droit de résilier le contrat transmis appartient à l'assureur, qui peut l'exercer dans un délai de trois mois à partir du jour où l'attributaire définitif a demandé le transfert de la police à son nom, ainsi qu'à l'acquéreur lui-même. Le vendeur, lui, sort par la notification : c'est la raison pour laquelle le modèle ci-dessus est rédigé comme une notification de vente et non comme une résiliation classique.

Comment l'envoyer

Le recommandé avec accusé de réception est ici la forme prescrite par le texte, et non une simple précaution : c'est lui qui date la libération des cotisations à échoir. L'envoi recommandé électronique produit le même effet. La lettre doit partir dès la signature de l'acte : chaque semaine de retard laisse courir des cotisations à la charge du vendeur.

Conservez l'accusé de réception et le justificatif de vente jusqu'à la confirmation écrite de l'assureur et au remboursement effectif.

Ce qui se passe après

L'assureur confirme la prise en compte de la notification, arrête le compte du vendeur à la date de réception et rembourse la fraction de cotisation déjà réglée au titre de la période postérieure. Aucun délai légal de trente jours n'est ici imposé — cette règle est propre aux résiliations fondées sur la loi Châtel et la loi Hamon — mais un remboursement au-delà de six semaines justifie une relance écrite.

Côté acquéreur, deux options : conserver le contrat transmis, ou le résilier pour souscrire ailleurs. Un propriétaire qui reprend un contrat existant a intérêt à vérifier que les capitaux et les garanties correspondent à sa situation réelle, le contrat ayant été calibré pour le vendeur. Comparer avec une offre du marché avant de conserver la police est généralement rentable.

Enfin, pensez à révoquer le mandat de prélèvement auprès de votre banque une fois la confirmation reçue, et conservez vos anciennes attestations : un sinistre survenu avant la vente reste géré par le contrat en vigueur à la date des faits. La marche à suivre en cas de dossier en cours est détaillée dans le guide des sinistres.

Les erreurs qui font échouer la démarche

• Attendre plusieurs semaines après la vente. L'effet libératoire ne joue qu'à compter de la réception : les cotisations continuent de courir entre-temps.
• Notifier dès le compromis. Le transfert de propriété intervient à l'acte authentique : une notification anticipée est sans effet.
• Envoyer un e-mail simple, alors que l'article L.121-10 exige un recommandé.
• Croire que le contrat s'arrête tout seul et laisser courir un prélèvement pendant des mois.
• Résilier avant la vente et laisser le bien sans couverture jusqu'à la signature, alors que le vendeur en reste propriétaire et responsable.
• Oublier un sinistre en cours : le dossier reste rattaché au contrat en vigueur au jour des faits, la notification de vente n'y met pas fin.

Cas particuliers

Vente d'un bien loué. Le contrat propriétaire non occupant se transmet dans les mêmes conditions ; le bail, lui, se poursuit avec l'acquéreur. L'assurance du locataire n'est pas affectée par la vente.

Bien en indivision ou en succession. L'article L.121-10 vise aussi le décès de l'assuré : l'assurance continue au profit de l'héritier, à charge pour lui d'exécuter les obligations du contrat. La notification est alors faite par le notaire ou par les héritiers.

Achat d'un nouveau logement. La vente et l'achat ne se compensent pas : le nouveau bien doit faire l'objet d'un contrat distinct, prenant effet le jour de la remise des clés. Un rachat sans revente immédiate suppose deux contrats sur la période de chevauchement. Une question sur un montage particulier peut être adressée à contact@surtea.fr.