Mise en demeure du locataire non assuré : modèle de lettre

En bref. Le bailleur adresse cette mise en demeure au locataire qui n'a pas remis son attestation d'assurance habitation, comme l'exige l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Envoyée en recommandé avec accusé de réception, elle ouvre un délai d'un mois. Passé ce délai sans effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime.

Quand envoyer cette mise en demeure ?

Ce courrier intervient au second temps, jamais au premier. La chronologie utile est simple : une demande d'attestation ordinaire d'abord, la mise en demeure ensuite, si cette demande est restée sans réponse. Trois situations la justifient :

• À l'entrée dans les lieux : le locataire n'a pas produit d'attestation lors de la remise des clés, alors que l'article 7 g l'impose à ce moment précis.
• En cours de bail : la demande annuelle est restée lettre morte, ou l'attestation transmise est périmée.
• Après une résiliation : l'assureur informe le bailleur que le contrat du locataire a pris fin — hypothèse fréquente en cas de non-paiement de la cotisation.

Envoyer une mise en demeure d'emblée, sans demande préalable, n'est pas illégal mais dégrade inutilement la relation locative. Le but reste d'obtenir un document, pas d'ouvrir un contentieux. Pour comprendre l'ensemble des leviers ouverts au bailleur, la page locataire non assuré : que faire détaille la marche à suivre.

Ce qu'il faut remplir avant d'envoyer

La force de ce courrier tient à sa précision. Chaque champ entre crochets doit être renseigné, et trois d'entre eux sont décisifs :

• L'adresse exacte du logement loué, avec l'étage et le numéro de lot s'il y a lieu : c'est ce bien-là qui doit être assuré, pas un autre.
• Les références du bail (date de signature, date d'effet) : elles établissent la qualité de locataire du destinataire.
• La date de la demande précédente : elle démontre que la remise de l'attestation a déjà été réclamée, et rend la mise en demeure incontestable.

Le courrier doit être signé par le bailleur lui-même ou par son mandataire (agence, administrateur de biens) agissant ès qualités. En indivision ou en SCI, mieux vaut que la lettre émane de l'ensemble des indivisaires ou du gérant, afin qu'aucune contestation ne porte sur la qualité de l'auteur.

Base légale et délai d'un mois

L'obligation d'assurance du locataire figure à l'article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le locataire doit s'assurer contre les risques dont il répond en cette qualité et en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La preuve prend la forme d'une attestation délivrée par l'assureur ou son représentant.

Le même article organise la suite. À défaut de remise de l'attestation, et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire. Ce délai d'un mois est la raison d'être du courrier : sans mise en demeure, le mécanisme ne peut pas être enclenché. Le point de départ est la réception du recommandé — d'où l'importance de conserver l'avis de réception ou la preuve de première présentation.

Comment envoyer la lettre

La loi n'impose pas de forme particulière à la mise en demeure, mais elle impose au bailleur d'en rapporter la preuve s'il veut activer la suite. Le recommandé avec accusé de réception est donc le seul mode d'envoi réellement sûr. Le recommandé électronique qualifié produit les mêmes effets, à condition que le locataire ait accepté ce canal.

Conservez une copie du courrier signé, la preuve de dépôt et l'avis de réception dans le dossier du bail. Si le pli revient avec la mention « non réclamé », la mise en demeure reste valable : c'est la date de première présentation qui fait courir le délai, dès lors que l'envoi a été fait à l'adresse du logement loué. Un doublon par e-mail, sans valeur probatoire propre, augmente en revanche les chances d'obtenir une réponse rapide.

Si le locataire ne répond pas : assurance pour compte ou clause résolutoire

Passé le mois, deux voies distinctes s'ouvrent — et il ne faut pas les confondre.

Première voie, l'assurance pour compte. Le bailleur souscrit lui-même un contrat au nom du locataire, limité aux seuls risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Il doit remettre au locataire une copie du contrat. La prime annuelle, éventuellement majorée dans la limite de 10 % fixée par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, est récupérée par douzième à chaque paiement du loyer, mentionnée sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance. Le locataire peut y mettre fin dès qu'il justifie de son propre contrat. Cette couverture ne protège ni son mobilier, ni sa responsabilité civile vie privée : elle sécurise le bâti, pas le locataire.

Seconde voie, la clause résolutoire. Elle suppose que le bail en contienne une visant expressément le défaut d'assurance. Attention au formalisme, souvent ignoré : cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l'article 7 g. Une lettre recommandée ne remplace pas ce commandement, qui relève d'un commissaire de justice. La résiliation du bail est ensuite constatée par le juge. C'est une procédure lourde, à réserver aux blocages durables.

Dans l'intervalle, le risque financier reste réel : en l'absence d'assurance du locataire, un sinistre expose le bailleur à des mois de procédure. La page sinistre et locataire non assuré décrit ce que couvre alors l'assurance propriétaire non occupant, dont le rôle de filet de sécurité prend ici tout son sens.

Les erreurs à éviter

• Envoyer en courrier simple. Sans preuve de réception, le délai d'un mois est inopposable et la souscription pour compte devient contestable.
• Confondre mise en demeure et commandement. La première ouvre la souscription pour compte ; seul le second permet de jouer la clause résolutoire.
• Menacer d'une expulsion immédiate. Aucune résiliation n'intervient de plein droit sans le formalisme décrit ci-dessus : la menace excessive fragilise le dossier.
• Retenir le dépôt de garantie ou majorer le loyer en représailles : la loi ne prévoit que la récupération de la prime, plafonnée à 10 % de majoration.
• Oublier de remettre la copie du contrat souscrit pour le compte du locataire : cette remise conditionne la régularité de la récupération.
• Négliger sa propre couverture. Un contrat propriétaire non occupant reste la seule protection qui ne dépende pas de la diligence du locataire.

Pour un rappel du cadre général, la page obligation d'assurance du locataire précise l'étendue exacte de ce qui peut être exigé.